在今年上半年幾座樓市熱點城市中，金茂是避不開的熱點話題。

在杭州，上城金茂府首次開盤，去化率就達到100%；在天津、西安和蘇州，體北金茂府、科技路金茂府和獅山金茂府推盤熱銷，是所在新房板塊的熱門銷冠；在上海，整個區域銷售簽約超過50億元，中環金茂府和張江金茂府首次開盤，去化率均達100%，高端府系產品掀起樓市“金茂現象”。

8月27日，中國金茂（00817.HK）披露上半年財務報告并舉行業績發布會，公司累計實現銷售金額445億元，回款413億元，回款率達到93%；股東應占利潤同比上升174%（不含投資物業公平值收益），每股盈利同比上升165%。據克而瑞統計，上半年，中國金茂銷售規模在全國房企第12位，穩居行業第一陣營。

高品質住宅入市獲認可

今年年初，中國金茂戰略性發布“金玉滿堂”四大全新產品線，為引爆樓市埋下引線。發布會之后不到幾個月時間里，新升級的金茂府3.0系和新產品線璞系、棠系陸續有代表項目落地亮相，很快便引領市場。

張江金茂府是上海市浦東新區張江科學城與國際旅游度假區附近一處住宅項目，總用地面積約6萬平方米，由上海申迪集團與中國金茂聯合開發，打造21幢5-10層洋房科技住宅。

上半年，面對樓市整體嚴峻形勢的情況，張江金茂府首次開盤推出203套房源，開盤當天去化金額11.8億元，實現銷售逆勢突圍。

上海市寶山區的中環金茂府，規劃11幢763套小高層科技住宅，兩次開盤均售罄，上半年累計簽約額超過30億元。

杭州上城金茂府規劃用地面積約3.4萬平方米，容積率1.1，共16幢4層低密度科技疊拼住宅，私享露臺與屋頂花園，超大庭院與地下會所。在兩次開盤期間全部熱銷售罄，去化率達到100%。

新產品線“玉”所代表的璞系、“堂”所代表的棠系，也成功達到由戰略發布到落地呈現的高品質兌現。首個璞系項目西安璞逸曲江，先后兩次開盤，兩開兩罄，熱銷15億元。其中，二次開盤加推千萬級310平方米高端住宅，1小時勁銷5億元，創下璞系熱度傳奇。

“金玉滿堂”全新產品系踐行產品升級與全維實景示范區體驗升級，府系項目以“酒店化、藝術感”見長，璞系項目為“東方風格、國際范兒”，滿系項目專注“現代風格、年輕化”，棠系項目“極致收納、家庭成長”。

“在房地產發展中，改善性需求始終是存在的，即便在非一線城市，像天津和西安，金茂三個項目也異常火爆，開盤實現售罄。”中國金茂董事長張增根介紹，上半年，“金玉滿堂”新產品系入市，迭代升級投入市場，府系項目實現了“七開七捷”。

中國金茂總裁陶天海認為，上半年主要對市場下行區域的項目采取隨行就市或者量在價先策略，加快清盤速度，把管理力量集中到核心城市和新產品。同時，對營銷體系進行了重塑，全面提升營銷的組織能力。

據財務報告披露，中國金茂以高品質開發為核心，深耕聚焦核心城市及核心地段，深入研究客戶需求，項目快速周轉，提升盈利貢獻。截至上半年末，公司未售貨值在一二線城市占比達到84%。

中國金茂財務總監喬曉潔表示，公司的發展模式已明確由原先的“規模導向”調整為“效益導向”，未來在追求發展的質量方面，投資策略堅持“做一成一”，去年新獲取的項目基本上凈利潤水平能夠達到10%，實現全部開盤銷售，毛利基本在15%~20%以上，有的將近30%。

“盡管市場供求關系發生劇變，但是結構性與改善性購房需求仍存在巨大的空間。新型城鎮化持續推進中，住房需求整體向好趨勢不變，房地產行業高質量發展還有很大的潛力。”張增根表示。

優化債務結構審慎投資

報告期內，中國金茂營業收入錄得219.7億元，所有者應占溢利10.1億元，同比增長133%，若扣除投資物業公平值虧損，公司所有者應占溢利11.1億元，同比增長174%。累計完成27個批次約1.4萬套房屋按期交付，交付滿意分90分。

公司致力于提質增效，強化精益管理措施，融資成本約為12.67億元，同比減少13%，境內外新增融資平均成本3.66%。通過及時減少員工開支及一般辦公開支，管理費用同比減少34%；銷售和營銷開支同比減少19%。

截至上半年末，中國金茂的現金和現金等價物為337.5億元，一年內到期債務占比降低至15%，外幣債務占比降至26%。“三道紅線”穩居綠檔，境內外債務結構不斷優化。

中國金茂高級副總裁張輝在業績會上介紹，對于未來投資戰略，中國金茂將優化和完善核心板塊的核心項目，關注高投入產出比的區域，與政府平臺以及合作黏性更強的項目，能夠帶來高毛利、高凈利的項目，同時繼續加強精品物業持有。

應對市場超預期下跌局面，中國金茂在手貨值約有3000億元，滿足未來兩年的銷售儲備。目前，公司已對投資研究團隊進行強化，從13個維度加大對城市板塊項目的研究。

公司管理層表示，外部環境仍然復雜多變，但國內經濟穩步向好的積極因素正加速積聚，復蘇動能持續增強，房地產行業將繼續在穩增長、調結構、防風險中發揮重要支撐作用，消化存量和優化增量舉措還將加速出臺，推動房地產市場平穩健康發展，帶動企業和居民的信心逐步修復。行業持續將向“高質量、新科技、好服務”發展轉型，財務穩健、質量領先的房企一定會穿越周期，迎來新的發展機遇。

當然，行業整體供需結構調整仍需要時間，短期房地產市場還將處于持續探底階段，面對日益激烈的競爭，中國金茂將在持續推動“去庫存”和加快構建發展“新模式”方面聚焦發力，堅定執行“盤活存量、做優增量”策略不動搖，加速組織能力迭代升級，構建面向未來的競爭力，推動公司高質量發展。

“審視一年以來戰略實踐成效，充分證明公司規劃符合當前外部形勢和自身發展需要，公司戰略方向正確、戰術執行有效，公司將錨定戰略目標不放松，堅定不移落實既定戰略部署”。中國金茂方面表示。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）

文/史現