每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

由雙主業運行轉入“三大業務”后，建發股份（SH600153，股價10.28元，市值308.82億元）的經營效果似乎并不理想。

4月15日，建發股份披露的2023年度報告顯示，2023年公司實現營業收入7636.78億元，同比下降8.3%；歸屬母公司凈利潤131.04億元，同比增長108.83%；實現經營性活動現金流293.95億元。不過值得注意的是，其歸母凈利潤大增源于收購美凱龍帶來的“營業外收入”。

值得注意的是，作為建發股份主營業務之一的房地產業務，2023年實現營業收入1664.5億元，同比增長21.94%；但歸母凈利潤僅錄得1.91億元，同比大幅下滑91.56%。

作為一家涵蓋供應鏈、房地產以及家居商場運營的綜合性企業，2023年建發股份三大業務板塊盈利能力都有不同程度的下滑。尤其是在房地產業務，成了建發股份業績低迷的主要掣肘，在營收同比增長21.94%的情況下，歸母凈利潤卻大幅下滑91.56%，毛利率亦也連續三年下滑。建發股份解釋稱：“房地產業務分部業績下降，主要系計提減值準備增加導致。”

收購美凱龍貢獻超七成凈利潤

年報顯示，2023年建發股份營業收入同比下降8.3%至7636.78億元，但歸屬母公司凈利潤同比大幅增長108.83%至131.04億元。

對于歸母凈利潤大增，建發股份解釋稱，源于將美凱龍納入了合并報表。2023年，建發股份及控股子公司聯發集團以62.86億元收購美凱龍29.95%的股份，低于取得的美凱龍可辨認凈資產公允價值，兩者的差額96.19億元即為重組收益。按照《企業會計準則》的要求，這筆重組收益計入“營業外收入”科目，其中歸屬母公司的重組收益95.22億元，但該重組收益無相應的現金流入。

若剔除重組收益以及美凱龍2023年9月至12月的經營損益，則建發股份的歸屬母公司凈利潤為41.45億元，同比下降33.95%。

此外，建發股份2023年實現的131.04億元歸母凈利潤中，還包含屬于永續債持有人的利息。截至2023年底，建發股份永續債為130.58億元，相比2022年的126.89億元增加3.69億元，增長的這一部分永續債，以及其利率逐年遞升的特性，使得建發股份去年永續債利息達到了約4.84億元。若扣除這一部分，建發股份真實的歸母凈利潤還將進一步降至36.61億元，同比下降41.7%。

值得注意的是，建發股份的供應鏈業務、房地產開發業務以及家居商場運營業務三大板塊，在2023年的收入均呈下滑趨勢。其中，供應鏈板塊依然是建發股份收入的主要來源，2023年該業務實現營業收入5933.7億元，同比下降14.8%，實現歸屬母公司凈利潤39.5億元，同比下降1.4%。

建發股份主營業務構成 來源：建發股份2023年報（百度股市通制圖）

家居商場運營板塊即美凱龍。截至2023年末，美凱龍共經營87家自營商場，275家委管商場，8家戰略合作商場，46個特許經營家居建材項目，總經營面積2172.5萬平方米。報告期內實現營業收入超14億元，但在計提資產和信用減值準備、下調投資性房地產公允價值、處置項目產生營業外支出合計31.6億元后，最終歸母凈虧損22.16億元。2023年9月至12月，美凱龍為建發股份貢獻的歸屬母公司凈利潤為-5.63億元。

這也是美凱龍自上市以來首次遭遇歸母凈虧損。美凱龍在投資者說明會上表示，公司目前和建發在全國各地區的房地產業務都開展了深度的捆綁合作，包括精裝房家裝家居入場和小區物業整修，以及存量房的以舊換新的深度協同。

存貨減值問題引來監管部門警示函

作為公司主營業務之一，建發股份的房地產業務主要由子公司建發房產和聯發集團負責，而建發房產旗下又控制建發國際集團（KH01908，股價13.140港元，市值249.09億港元）這一港股上市平臺。

年報顯示，2023年建發股份房地產業務分部實現營業收入1664.5億元，同比增長21.94%；但歸母凈利潤僅錄得1.91億元，同比大幅下滑91.56%。

對此，建發股份解釋稱，房地產業務分部受市場環境影響計提29.31億元存貨跌價準備，導致歸母凈利潤同比減少20.75億元。其中，建發房產計提14.51億元存貨跌價準備，實現歸母凈利潤44.68億元，為公司貢獻歸母凈利潤20.50億元，同比減少0.25億元；聯發集團則計提了14.80億元存貨跌價準備，實現歸母凈利潤為-17.81 億元，為公司貢獻的“歸母凈利潤”為-18.58億元，同比減少20.50億元。

整體來看，2023年建發股份共計提了53.13億元的資產減值準備，其中存貨跌價準備約33億元，涉及武漢•云璟二期項目計提存貨跌價準備2.37億元、南寧•和悅項目2.27億元，以及廈門、廣州、合肥等地多個項目。

值得一提的是，就在2023年報發布前，由于存貨減值等問題，廈門證監局向建發股份發出了一份警示函。

根據這份警示函，廈門證監局認為建發股份財務核算存在薄弱環節，財務復核程序不到位，房地產業務中個別長期股權投資、存貨的減值測試不夠審慎，供應鏈業務中個別品種如氫氧化鉆、電纜等貿易業務采用總額法確認收入依據不充分；以及對個別子公司管理不到位，部分合同用印審批不規范，公司內部控制存在缺陷。

而鄭永達作為建發股份的董事長，林茂作為總經理，魏卓作為財務總監，許加納作為時任分管財務的副總經理，未按照《上市公司信息披露管理辦法》的規定履行勤勉盡責義務，對上述違規問題負有責任。廈門證監局決定對上述人員采取監管談話的行政監管措施，并記入證券期貨市場誠信檔案。

圖片來源：建發股份公告

根據此前業績報告，2021年和2022年，建發股份分別計提了16.33億元和62.25億元的資產減值準備，其中對存貨計提的跌價準備分別為13.75億元和51.1億元。

頻頻高溢價拿地或影響毛利率

值得注意的是，自2019年來，建發股份房地產業務持續處于“增收不增利”狀態，營收增長了約2.6倍，而同期歸母利潤卻縮水達254.8%。

與此同時，建發股份房地產業務2023年凈利潤率僅約為3.17%、毛利率為11.51%，均持續呈現下滑態勢。《每日經濟新聞》記者梳理發現，2019—2022年建發股份地產毛利率分別為28.69%、20.89%、16.76%、14.64%。而2023年頭部房企毛利率水平基本在15%左右，如華潤置地綜合毛利率為25.2%、中海地產為20.32%、金地集團為16.16%。

此前，建發國際行政總裁林偉國在業績會上表示，公司在報告期內部分已交付項目毛利率水平較上一財政年度低并錄得結轉收入。“2021年的部分項目有虧損情況，結轉跟不上，對毛利率自然也有影響。”“十幾個點的毛利率是安全備案，但如果項目房價跌幅超過這個幅度，就會面臨虧損的境地。”

2023年建發房產權益拿地情況 來源：中指研究院

拿地方面，2023年建發房產和聯發集團共計獲取土地91宗，全口徑拿地金額合計約1320.28億元，新增地塊全口徑貨值約2553.02億元，其中一二線城市拿地金額占比超90%。

在中指研究院發布的2023年房企拿地榜上，建發房產以738億元的權益拿地金額排在行業第三位，以480萬平方米的權益拿地面積排在行業第四位。

記者觀察發現，溢價拿地已成為近兩年建發房產拓儲的一大鮮明特點，如佛山大瀝河地塊溢價率超過了51%，樓面價約24350元/平方米，刷新佛山樓面價紀錄；東莞南城地塊樓面價約25999元/平方米，創下該板塊樓面價紀錄。

僅從建發房產2023年的拿地成本來看，在未來結轉或仍存在較大的盈利壓力，毛利率預計將還有下降空間。

但為了維持在行業的銷售排名，建發房產必須持續拿地并加快去化，并循環往復。如就在4月16日，上海、杭州同時進行土拍，建發房產成最大贏家，以單獨或者聯合體方式共拿下4宗地，共花費了73.9665億元。

不過憑借著廈門國資的股東信用背景，以及供應鏈貿易業務高周轉的物流和資金，建發股份的流動性并未遇到大的困難。年報顯示，2023年建發股份經營活動產生的現金流量凈額達293.9億元，同比提升89.94%，其中房地產業務板塊就達182億元，同比提升25.46%。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖