文/史現

北京永定金茂府、青島嶗山大云谷金茂府、上海靜安天悅和橫沔玖境、北京望京樾……一個一個簽約額超20億元的熱銷樓盤，詮釋著中國金茂在高端改善住宅領域的市場影響力。

8月29日，中國金茂（HK:00817）發布2023年中期業績報告，上半年，公司累計取得簽約銷售額860億元，較上年同期增長23%，行業排名提升1位至TOP11，穩居全國房地產企業第一梯隊。

根據公司管理層在業績會上介紹的信息，中國金茂半年累計回款909億元，回款率106%，創下歷史新高；“三道紅線”各項指標保持綠檔水平，延續了穩健安全的發展態勢。

中國金茂董事長張增根在業績會上強調，房地產已經逐步回歸消費屬性，行業進入發展新階段，“中國金茂整體持續穩健發展，積極響應國家要求，以‘城市運營商’為戰略定位，推動‘雙輪兩翼’升級，逐漸形成的差異化競爭優勢，公司管理層對未來持續發展保持堅定信心。”

因勢而變作出戰略調整

這是第二季度經歷管理層平穩更迭之后，中國金茂交出的首份成績單。新管理層上任之后，公司結合外部形勢的變化，對戰略做了適應性調整。

據中國金茂2023年中期業績發布會介紹，開發業務方面作為公司的基本盤，過去規模成長方面比較快，下一步，將繼續堅持適度規模，更加關注效率，提升盈利能力。適當減少新增土地，從而更加聚焦城市、聚焦板塊、聚焦產品。

同時，將主動增加精品項目持有率。基于對行業形勢變化，中國金茂有關城市運營的重要方向將會增加獲取核心綜合體，尤其是既適合優質持有，又能夠附帶高毛利開發的綜合體項目。

服務方面也得到進一步聚焦。近幾年，金茂服務實現規模快速增長，未來逐漸也將貢獻更多盈利。酒店和公寓的輕資產管理是金茂服務的第二個增長極，未來將著力培育。

在銷售層面，中國金茂高級副總裁宋镠毅介紹，上半年，公司銷售業績亮眼，在同業里面增長幅度比較大，主要得益于兩個方面。第一個方面是合理排布了供貨，重點保證流速高的項目供貨量，特別對于集中開盤的項目。集中開盤的10個項目，去化率達到75%以上。第二是從春節開始就搶抓銷售環節，在3月份的市場窗口期，公司內部做了要求，當月就實現了200億元銷售額，并且達到了上半年的單月銷售峰值。

差異化競爭的“金茂優勢”

上半年，堅持“雙輪兩翼”戰略的中國金茂，在零售商業和酒店經營板塊也迎來強勁增長，差異化競爭優勢逐漸形成。

公司商業收入、銷售額和客流量分別增長68%、125%、110%。酒店經營板塊，酒店收入和經營毛利較去年同期猛增109%和212%，已超過疫情前水平；EBITDA水平較去年同期增長11倍，較2019年超約14%，創下歷史新高。

截至上半年末，中國金茂的一年內到期債務占比僅14%，較去年底下降8個百分點；外幣債務占比30%，較去年底下降7個百分點。基于穩健的財務狀況，公司保持了“三道紅線”全綠檔和全投資國際信用評級。

中國金茂在合理控制債務規模的基礎上，將“降短期、升長期；降境外、升境內”作為債務管理的方向，實現了短債占比、外幣債務占比降低，存量債務平均期限5.78年。

管理層認為，國際形勢嚴峻復雜，在百年未有之大變局影響下，房地產行業出現深刻轉折，從規模擴張轉向減量發展，市場機會更加聚焦。行業龍頭房企優勢明顯，開發、持有及服務細分市場頭部格局基本形成，公司內部發展資源受限，追趕者實現超越的難度巨大，要想保持行業第一梯隊，差異化競爭戰略是公司的唯一選擇。

基于此，中國金茂的投資策略將圍繞“兩個聚焦”——城市聚焦和產品聚焦。公司將城市聚焦在15個左右的核心一二線城市以及具有比較優勢的城市。產品方面則是聚焦改善類產品，尤其是適合做“拳頭產品”金茂府的地塊，同時關注能夠實現開發和持有聯動的綜合體開發機會。

聚焦品質住宅打造業績新高點

在中期業績發布會上，中國金茂將“深耕聚焦，提質增效”作為未來經營工作的主題，并表示目前公司正根據市場形勢積極優化公司戰略及經營策略，推動公司高質量發展。

公司始終踐行雙輪兩翼戰略，堅持以品質領先為核心，開發業務持續深耕發展，聚焦精品持有和高端服務業務，打造公司第二曲線，錨定建筑科技領域，加速聚焦成長為新增長點。

在地產開發板塊，適度規模增長，持續貢獻利潤和現金流，支撐公司滾動發展；持有運營板塊，持續貢獻穩定現金流與增值收益。

在品質提升上，中國金茂以高端技術支持產品創新與標桿打造。高科技粒子阻尼技術已經在多個府系項目快速落地。通過對科技系統的優化升級，戶型、立面、精裝、園林的產品提升，會所設施的高標準打造，物業服務的全面覆蓋，中國金茂將全面推動府系產品全面升級。

截至6月，公司旗下已累計擁有11家國家級高新企業和4家“專精特新”企業，上半年新申請專利62項，完成發明申請26項。

堅持長期主義發展，中國金茂的ESG管治水平和經營實踐獲得資本市場高度認可。公司ESG（環境、社會和公司治理）表現位列晨星Sustainalytics內地房企第一名，并獲得GRESB（全球房地產可持續評估體系）綠色三星級、MSCI（明晟指數）BBB級，穩居行業領先地位。

展望未來，中國金茂將繼續保持穩定高質量發展，堅持效益優良、規模適度、品質領先，致力于發展成為以高品質開發為核心，精品持有運營及城市綜合服務為支撐，科技創新為驅動的中國領先城市運營商。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）