每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

成都二手房單月成交紀錄正在不斷被打破。

據成都市住建局公開數據，今年6月成都二手房成交量達16699套，創下近10年月度新高；7月二手房成交17296套，環比增長3.6%，同比增386.1%，創下自2012年1月以來的最高月度成交紀錄。

事實上，早在今年3月份，成都二手房成交量就突破萬套大關，達13858套；此后4月、5月依舊維持在單月1.2萬套以上的高位；到了6月、7月，成交量屢創近10年新高。據貝殼找房，截至8月21日，成都二手房掛牌數量增至176181套。

在業內分析看來，成都近半年二手房成交量激增，一方面是受“5•31”新政影響：降低購房社保要求、二手房交易增值稅征免年限由5年調整到2年外；另一方面，還與“利率下調”、新房戶型面積過大等有關。如在成交戶型面積方面，成都二手房成交套均面積明顯低于新房。

數據來源：成都市住建局

一個可供佐證的數據是，7月成都二手房成交17296萬套，成交面積162萬平方米，戶均面積93平方米；而新房成交1.6萬套，成交面積卻達到了202萬平方米，戶均面積126平方米。盡管7月二手房成交套數比新房多出了1000多套，但是新房的成交面積卻超過二手房40萬平方米，高出幅度達到25%。

《每日經濟新聞》記者通過貝殼找房網站檢索發現，目前成都二手房供應主力集中在建面約70-110平方米，約占3成、共計5萬套。這個面積段的房源主要對應首次置業的剛需購房群體，戶型多為套二、套三。

在貝殼找房APP歷史成交排行榜前十的樓盤中，派克公館（1607套）、南湖國際社區（1463套）、上錦頤園（1155套）、金科一城（1140套）等樓盤的主力戶型均在該范圍內。每經品房小程序通過11個維度對上述部分熱銷樓盤進行綜合測評。

以位于郫都區的派克公館項目為例，每經品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為12014元/平方米。

從周邊配套看，派克公館的各項配置得分上整體偏差較大，不過在教育配置、消費檔次方面表現最為突出。每經品房小程序顯示，派克公館1公里范圍內僅有1所小學，但仍優于郫都區83%的住宅項目，屬于小學舒適度高的區域；周邊兩所幼兒園（貝佳樂幼兒園、京師小學堂成都國際幼兒園）與小區的距離均500米左右，屬于幼兒園舒適度中等的區域。

小區周邊人口73%屬于工作人口，這在一定程度上導致該區域消費檔次較高。目前，周邊餐飲消費客單價65元，全國對比的消費檔次指數是1.8，相當于1-2線城市之間的水平，高于郫都區94%的住宅項目，同城對比屬于高檔消費區域。

但需要注意的是，目前派克公館周邊一公里范圍內尚處于醫療配置、購物配置缺失的狀態，而人口結構、商務密度等也均處于區域內偏下水平。

綜合以上各維度，每經品房小程序預計，派克公館未來幾年的房價漲幅將跑平郫都區的平均漲幅，高于郫都區66%的小區。

來源：每經品房小程序

作為建筑面積達150萬平方米的大型居住社區，南湖國際社區坐落在占地6000畝的南湖度假風景區內。每經品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為18071元/平方米。

小區緊鄰劍南大道與益州大道路，交通優勢明顯，周邊1公里范圍內配置有公交站點13個，地鐵5號線二江寺站距離小區較近。每經品房小程序顯示，該項目周邊主干道早晚高峰平均車速優于區域內80%的小區，駕車出行極為便利。

教育和醫療配套方面，南湖國際社區周圍1公里內有2所幼兒園和2所小學；距離最近的三甲醫院有3公里，四川省人民醫院距小區不到兩公里，優于區域內34%的住宅項目。此外，項目周邊有大大小小的購物場所11個，購物便利度優于區域內62%的住宅小區，相對屬于舒適度適中的區域。

基于目前區域消費檔次、商務密度等維度，每經品房小程序測算，南湖國際社區的價格在未來幾年的房價漲幅會跑平雙流區的平均漲幅，高于該區域44%的小區。

來源：每經品房小程序

再看位于城西的上錦頤園，其近期銷售均價為9639元/平方米，每經品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為9547元/平方米。

據每經品房小程序，上錦頤園在區域內屬于幼兒園、地鐵配置等配套稍高的小區，但購物以及交通人口結構等方面仍有不足。

具體來看，該區域內工作人口占72%，老年人口居多、學生兒童比例較小；周邊共有大小醫療機構3個，處于郫都區內中等偏上的水平；而周邊尚無購物場所，購物舒適度較低。

教育配置方面，上錦頤園周邊雖有4所幼兒園，但只有1所小學（尚陽小學）；公共交通優勢同樣不明顯，周邊有14個公交車站，僅優于郫都開區34%的項目。

從消費水平來看，項目周邊餐飲消費客單價52元，相當于2-3線城市之間的水平，屬于消費檔次適中的區域。

從上述各維度綜合來看，每經品房小程序顯示，上錦頤園未來幾年房價漲幅將跑平郫都區平均漲幅，高于區域內38%的小區。

來源：每經品房小程序

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封面圖片來源：攝圖網-400119561