2022年1月7日，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書，計劃在港交所上市。

龍湖智創(chuàng)生活是龍湖集團推出的全新品牌，其主營業(yè)務是從龍湖集團分拆出來的智慧服務和商業(yè)運營業(yè)務，定位為中國領先的、提供物業(yè)管理及商業(yè)運營服務的、智慧生活及空間服務品牌。

經(jīng)濟“雙循環(huán)”的戰(zhàn)略下，線下消費的價值被重新發(fā)掘，商場相關業(yè)態(tài)受到資本追捧。商管服務為商場提供管理運營服務，商業(yè)模式成熟且壁壘較高，在消費的帶動下，商管服務有機會迅速實現(xiàn)擴展，保持穩(wěn)定現(xiàn)金流入兼具良好的成長性。

龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書，則意味著繼華潤萬象生活之后，又一個優(yōu)質的商管標的即將入市。

商管營收快速增長，躋身頭部

商管是一條“長坡厚雪”賽道。

平安證券報告顯示，2021年上半年，中國購物中心新開業(yè)148個，總規(guī)模達4.5億平米。據(jù)平安證券預測，2030年中國購物中心銷售額將達到9.6萬億元，租金規(guī)模將達到1.3萬億，商管作為購物中心的管理運營方，擁有廣闊的市場前景。

也許正因如此，龍湖智創(chuàng)生活從龍湖集團分拆時，商管被納入其中，而非市場上傳言的物業(yè)服務獨立上市。據(jù)招股書披露，截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入為77.7億元，其中住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務營業(yè)收入為60.12億元，商業(yè)及物業(yè)管理運營服務為17.59億元，后者占總營收比例達到22.6%。

招股書顯示，2019年到2020年，龍湖智創(chuàng)生活的商管營收從4.82億元增長到17.59億元，商管營收的快速增長得益于管理規(guī)模的不斷增長。截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活在管60個已開業(yè)購物中心，在管面積達到580萬平方米，服務的租戶和商家多達13,000家。

以購物中心管理數(shù)量和面積的緯度來講，龍湖智創(chuàng)生活已經(jīng)達行業(yè)頭部水平。據(jù)華潤萬象生活2021年半年報顯示，其商業(yè)運營服務的購物中心及寫字樓建筑面積約為840萬平方米，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務板塊營收為16.2億元。

相比住宅物業(yè)管理，商管的毛利率要高出一個量級。華潤萬象生活2020年年報顯示，其管毛利率高達41.8%，而同期住宅物業(yè)管理業(yè)務毛利率為15.9%，所以資本市場愿意給商管業(yè)務更高的估值。截至2021年1月7日，華潤萬象生活的靜態(tài)市盈率已經(jīng)達到83.50，遠高于行業(yè)平均水平。

商管在龍湖智創(chuàng)生活同樣扮演重要角色，截至2021年9月30日，商管業(yè)務毛利率達到35.3%，隨著商管收入規(guī)模的擴大，龍湖智創(chuàng)生活盈利水平將得到持續(xù)提升。

在擴展規(guī)模的同時，獲得更高的盈利水平，龍湖智創(chuàng)生活的秘訣是引入科技力量。基于母公司對科技的信念、強大研發(fā)團隊所支持的長期投資，龍湖智創(chuàng)生活已經(jīng)擁有了一套完整的、系統(tǒng)化的、業(yè)內(nèi)領先的科技體系，為物業(yè)管理服務和商業(yè)管理運營服務提供賦能。

做“更有想象力”的生意

縱觀行業(yè)發(fā)展，商管行業(yè)仍處在爆發(fā)初期，商管規(guī)模的擴張很大程度上依賴母公司商場數(shù)量的增長，同母公司形成良好的協(xié)同關系，是商管公司沖出一線的關鍵。龍湖集團早在2002年就入局商業(yè)，受益于其在商業(yè)上的廣泛布局，龍湖智創(chuàng)生活在商業(yè)運營服務上具有得天獨厚的優(yōu)勢。

據(jù)了解，龍湖智創(chuàng)生活這一“新物種”的推出，不是對“龍湖智慧服務”的升維，也不是龍湖智慧服務和龍湖旗下商業(yè)運營服務的簡單相加，而是基于全新業(yè)務內(nèi)涵、外延，在“一個龍湖”生態(tài)體系中，生長出來的全新品牌。

在“一個龍湖”生態(tài)體系中，龍湖智創(chuàng)生活憑借跨業(yè)務領域、可持續(xù)、高品質的服務能力，成為維系與促進龍湖集團不同空間、資產(chǎn)、產(chǎn)品、服務緊密相連的關鍵角色，是龍湖集團與龐大客戶群體之間穩(wěn)定聯(lián)系的紐帶。

龍湖智創(chuàng)生活通過服務推動不同業(yè)務之間的交叉引流，形成多向賦能，讓“一個龍湖”生態(tài)系統(tǒng)所有的用戶均能觸達更豐富的產(chǎn)品、服務、便利及權益，從而提升用戶滿意度與忠誠度，推動“一個龍湖”生態(tài)系統(tǒng)進一步壯大，實現(xiàn)良性循環(huán)。

背靠龍湖集團，龍湖智創(chuàng)生活探索出一條全新的商業(yè)路徑，借助母公司商業(yè)開拓能力，向內(nèi)協(xié)同與向外拓展相結合，形成業(yè)務的增長飛輪，帶動“一個龍湖”生態(tài)體系發(fā)展壯大。

在科技化優(yōu)勢、創(chuàng)新的商業(yè)模式和母公司實力的加持下，龍湖智創(chuàng)生活有能力做出“更有想象力”的生意。

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