每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

長期關注地產股的投資者小劉沒有想到，還能迎來抄底“萬年不動股”萬科A的一天，雖然大漲也真的只有“一天”。

難得的是，本周地產股走勢與房地產行業傳出的多個政策調整消息起伏一致。

在沒有受到大盤帶動的影響下，地產股在本周的11月10日、11月11日兩天迎來了令人驚訝的全面上漲，也是年內首次大面積“轉紅”。但11月12日，地產股就又陷入回調。

先是在周二（11月9日），《金融時報》報道稱，高盛投資組合管理團隊在接受媒體采訪時表示，正在買入中國房企債券。高盛一直在通過買進中國房地產開發企業發行的美元高收益債券來增加“適度風險”投資資產。

當天，市場層面已經開始反彈，多家房企的債券上漲迅猛，其中，“H6泰禾03”漲超70%，“20世茂04”、“20三花EB”漲超12%。

被套牢多時的小劉也看到了這則消息，他選擇在11月10日一早買入萬科A。“原本只想買100股試試水，誰知道不小心點到了全倉200股。”

11月10日，業內又流出兩個傳言，一則是有銀行或將在房地產按揭貸款、開發貸款上所有松動，二是網傳沈陽市解除限購、限售等政策，一份名為《關于取消房地產市場限制性政策的通知》廣泛流傳。

整體政策面似乎吹出了不一樣的風向。據《證券時報》，11月9日，中國銀行間市場交易商協會當天舉行房企代表座談會，部分房企有計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。

11月10日，央行首次公布單月個人住房貸款統計數據。其中，10月居民中長期貸款增加4221億元，今年5月以來同比首次轉正，止跌回升。

當天，地產股開始大幅反彈，午后盤整體開始走強。原本在首個復牌日早盤低開50%的花樣年，午后盤跌幅都在收窄。11月10日收盤，京投發展、保利、金地、金科、萬科A等多個地產股收漲。

這一天，小劉賺到了100塊，“第二天一早，就（賺）200了，萬科還真抄到底了。”

11月11日，地產股、債更是一發不可收勢，地產股再次出現大面積飄紅。A股方面，不僅保利發展、金地控股、新城控股、招商蛇口、中南建設、新華聯、陽光城漲停，就連泰禾集團都出現了漲停，萬科A漲9.54%；港股方面，中國奧園漲幅12.5%，融創中國漲幅8.31%，中國恒大也錄得6.33%的漲幅。

此前波動頻繁的地產債也罕見地持續上漲。截至11月11日收盤，“20奧園01”收漲超34%，“20世茂G3”、“20世茂G1”均漲超30%，“19禹洲02”漲超31%，另外還有多只地產債漲幅超過20%。

這樣的漲幅超出了行業內外預期，就連房企的朋友都不禁跑來問，“怎么看這兩天的地產股？會不會真的有利好？”

值得注意的是，雖然業內普遍認為本輪地產股債從此前的“雙殺”變成“雙漲”，主要緣于政策信息層面傳遞出的回暖信號。但目前為止，仍沒有真正落地的政策信息出臺，“辟謠”也來得很快。

11月11日晚，沈陽市房產局正式回復《每日經濟新聞》記者稱，沈陽仍執行現行限購、限售等政策，未發生改變，希望廣大市民不信謠、不傳謠。

正如“政策一日游”，地產股的上漲也就延續了兩日。11月12日，地產股開始出現回調，A股方面，萬科A、金科股份、濱江集團、綠地控股等均收跌3%以上。

被悲觀情緒籠罩太久的地產行業或許真的太需要一場“回暖”來提振信心，但也需要從事實層面看到，“房住不炒”的長久基調以及房地產行業降杠桿、去金融化的必然趨勢，無論是房企還是投資者都應該保持謹慎。

11月12日，銀保監會黨委書記、主席郭樹清主持召開黨委（擴大）會議，要求穩地價、穩房價、穩預期，遏制房地產金融化泡沫化傾向，健全房地產調控長效機制，促進房地產業穩定健康發展。

值得長期投資的賽道必然是有長遠發展前景的行業，但房地產開發行業的黃金時代已經成為過去式。

正如萬科董事會主席郁亮所說，2017年十九大報告明確“房住不炒”后，房地產行業開始回歸常態——回歸到民生行業，賺快錢、賺大錢的時代真的結束了，只能賺小錢、賺慢錢、賺長錢。

因此，在地產開發業務之外，龍頭房企如萬科、華潤、龍湖都在建構具有可持續性、長期投資價值的新賽道與護城河，譬如物業、租賃、物流、持有型商業。

從結果來看，從房地產開發業務拆分出來的物業板塊，目前已經較為成熟，因其具有的抗周期性、低風險等特點，在資本市場也成為超越房地產母公司表現的存在。而具體到不同的上市物業公司表現看，擁有稀缺性、領先性持有型商業的物業公司，PE也高于一般以住宅為主的物業公司。

“每個春天過了一個大的、新的發展階段之后，跟上一個階段的春天是不一樣的，需要找到下一個春天的新活法。”郁亮認為，不能憑過去的標記來衡量今天要做的事情。

換言之，投資者如今也需要建立新的投資坐標和價值評估體系，來衡量一家房地產開發公司和地產股。

或許，就能看到下一個地產股的春天在哪里。

封面圖片來源：視覺中國