每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

7月24日深夜，蘇州市人民政府發布《關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見》（以下簡稱《意見》），7月25日起，限購、限售同時升級。

事實上，今年5月，蘇州已經三次出手調控樓市，當時就針對限售、土地供應等作出調整。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，“蘇州此次繼續出臺房地產政策，充分體現了房地產長效發展的導向，也體現了當前對于‘穩地價、穩房價、穩預期’的政策思路。政策內容詳細，以收緊為主要特征，對于打擊投資投機需求、促進市場平穩發展等都有較為積極的作用。”

限售范圍擴大至蘇州全市

由于此前蘇州已經執行過較為嚴厲的政策，業內對于此次政策調整，均表示“略超市場預期”。

根據《意見》，住房限制轉讓實施范圍蘇州市擴大：蘇州市區（即姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區、蘇州工業園區）范圍內新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目），購房人自取得不動產權證之日起滿3年后方可轉讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年后方可轉讓。

在居民購房政策方面，意見規定非本市戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前3年內在蘇州市范圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

其中社保及個人所得稅繳納范圍是指在蘇州大市范圍內，包括蘇州市區（姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區、蘇州工業園區）及昆山、太倉、常熟、張家港等四市范圍。

5月11日，被稱為“史上最嚴”的限售新政，對蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域新房限售3年，蘇州工業園區全域二手房限售5年。

而此次意見的出臺，將限售范圍進一步擴大，并增加了限購措施。嚴躍進表示：“這一限售政策非常嚴厲。對于一些蘇州的炒房者來說，這兩年的房屋流動性明顯會減少，這也有助于打擊各類購房套現的行為。”

“包括蘇州市區、昆山和太倉也被納入嚴格限購的范圍，這和此類城市這兩年購房市場炒作等有關。尤其是太倉市場，因為靠近上海，是這兩年炒作較多的城市。限購政策規定下，此類區域購房的要求更高了。”嚴躍進指出。

信貸政策管控趨嚴

5月11日，蘇州樓市新政曾對土地出讓報價規則進行調整。調整后將竣工預售許可調整價由原來超市場指導價10%，調整為5%~8%，一次報價有效區間由原來超市場指導價25%~35%調整為10%~15%。

新政降溫效果立竿見影，蘇州下半年首次土拍共計成交住宅及商住用地9宗，地王不再出現，而住宅地塊成交最高溢價率降至22.8%。

此次調控再度加碼，對土地市場進一步加強用地出讓管理作出了規定。要求嚴格施行購地自有資金申報核查制度，競買企業應說明購地資金來源并作出承諾。

《意見》規定，住宅用地出讓競買保證金調整為30%～50%，具體在出讓公告中設定。競得人申報自有資金不實的，取消競得資格沒收保證金或終止出讓合同沒收定金，并將競得人相關違法違規行為納入企業誠信系統。住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式。

“這一規定強調了購地自有資金申報核查秩序，實際上也是為了防范違規資金進入購地市場，體現了蘇州當前對于土地市場繼續管控、防范地價虛高等現象的出現的決心。”嚴躍進表示。

此外，蘇州市還要求進一步加強住房信貸稅收管理。加強房地產信貸宏觀審慎管理，在嚴格執行差別化住房信貸政策基礎上，金融監管部門聯合督促銀行機構將新增貸款中房地產貸款占比控制在合理水平；對明顯存在違反宏觀調控政策的，依法依規采取相應監管措施。加大對房地產開發項目土地增值稅預征和清算環節管理力度，實施預售備案價格預警線管理。全面應用房地產價格評估技術，加強存量房交易合同監管和稅收征管。

嚴躍進坦言：“這可以理解為房地產領域信貸政策管控趨嚴的導向。類似政策也使得后續相關商業銀行的政策執行會更加到位，包括首付貸和消費貸等領域的監管會趨嚴。”

4次調控按下樓市“穩定鍵”

如前所述，這是蘇州今年以來第4次出手調控樓市。

據《每日經濟新聞》此前報道，從今年3月開始，蘇州市場轉暖明顯，不少購房者手握資金輾轉于各個售樓處，但要買到熱門區域樓盤卻并不容易。尤其是在蘇州工業園區，甚至出現了“房子是很好，但能不能買到還是個問題，據說都要托關系”這種情況。

據中原地產不完全統計，2019年第1周～第16周，蘇州全市樓盤平均認籌率都處于高位，兩次達到100%，僅在第4周和第10周低于50%。

二手房方面，2019年第一季度成交量同比增長25.7%。易居數據顯示，4月上半月，蘇州二手房成交量為5280套。將2019年4月上半月和3月下半月對比，蘇州二手房成交量增速達到159.2%。

5月6日，有市民在蘇州市住建局官網投訴稱：“這波漲價讓剛需心累，讓工薪階層心碎，政府何時可以出臺相關政策穩定房價？”

5月10日，蘇州市住建局回應稱：蘇州當前正在研究建立房地產市場長效機制，以穩地價穩房價穩預期為目標，堅持“房住不炒”定位，促進房地產市場平穩健康發展。

隔天的5月11日，被稱為“史上最嚴”的蘇州樓市限售新政便出爐。

“蘇州作為長三角區域的重要城市，未來發展空間還很大，基礎設施的完善、人才的流入，會對蘇州樓市起到支撐作用。而庫存走低、年初融資相對寬松，房企在蘇州補倉的意愿強烈。”當時，嚴躍進曾告訴《每日經濟新聞》記者，蘇州此次加碼樓市調控，對打擊炒房需求、穩定房價和市場預期具有積極作用，不排除當地后續會進一步加大對市場進行檢查、整頓的力度。

5月18日，住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的4個城市發出預警提示，其中就包括蘇州。

5月24日，蘇州市政府聯合住建局等部門召集30余家地產商召開蘇州房地產行業座談會。會議稱，如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月后調控會即刻加碼，包括擴大限售范圍，提高外地人購房需要的社保門檻等。

易居百城房價報告顯示，今年上半年，蘇州市相城區房屋均價達到23359元/平方米，環比漲幅22.74%；蘇州工業園區房價成交均價環比漲幅近9%。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源：攝圖網