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博鰲·鎂刻三人行| 對話房企高管:房地產市場不大起大落大漲大跌就是最好的時代了

每日經濟新聞 2018-08-04 23:14:33

央行定向放水基本與房地產無關,雖然房企也會因上下游實體產業資金相對充裕而受益,但監管部門依然會嚴控資金流向房地產。房地產市場能夠穩定發展,不大起大落、不大漲大跌,這就是最好的時代,房地產企業只要做好自己的事情就好。

每經記者 王佳飛 攝影報道    每經編輯 陳夢妤    

鎂刻地產記者薛暉(左一)對話歐陽捷(左二)、吳建斌(左三)、羅韶穎(左四)

房地產是政策市一點不假。從年初到現在,大大小小調控政策200多起,土地流拍、去杠桿、融資難,以及房企的規模焦慮。

如今的中國房地產行業,正面對快增速、慢選擇,面對規模和利潤權衡,面對高周轉優與劣的把握,面對差異化發展的?!睹咳战洕侣?middot;鎂刻地產》對話陽光城集團執行副總裁吳建斌、新城控股高級副總裁歐陽捷、東原集團董事長羅韶穎。

關于調控:央行定向放水基本與房地產無關

歐陽捷:房地產企業只要做好自己的事情就好

對于“堅決遏制房價上漲”的基調,歐陽捷認為,很多房企可能對宏觀調控理解得有些單薄,更多的是關注城市研究、區域研究、樓盤研究。其實,控房價口徑從來沒有變過,“因城施策、供求平衡、控制預期、規范秩序”正是這兩年調控在做的事,目標就是“穩”,促進房地產市場平穩健康發展。

“央行定向放水基本與房地產無關,雖然房企也會因上下游實體產業資金相對充裕而受益,但監管部門依然會嚴控資金流向房地產。”歐陽捷強調,“房地產市場能夠穩定發展,不大起大落、不大漲大跌,這就是最好的時代,房地產企業只要做好自己的事情就好。”

吳建斌則認為,房地產企業要充分理解調控目的,遵循因城施策。“期待各地盡快出臺相應實施細則,便于房地產企業更好地執行調控政策。”

事實上,動輒千億的“小目標”加重了不少房企的現金流和庫存壓力,在吳建斌眼中,目前房企制定的發展目標都很高,其實每年能保持5%—10%的增速已經很好。同時,房企還要盤活自己手中的資產,將一些資產賣出,有效增加現金流。而財務結構的優化,最終也能為規模增長提供助力。

關于流拍:購買土地是市場行為

吳建斌:只是個案,我對房地產行業有信心

在吳建斌看來,購買土地是市場行為,如果地價高、資金回流較慢,那么房企拿地就會很小心。“目前出現的土地流拍是個案,只要地段好、價格合適,房企還是會去積極拿地,我對整個房地產行業是有信心的。”

“從名義上看,房企并不缺錢。就銷售額減去投資額來看,仍有萬億元的結余。但是,大量銷售資金受限,資金使用效率大幅降低。”歐陽捷也表態,“房企拿地應當更謹慎。其實土地流拍現象明顯增加,背后的邏輯是地價上漲過快,拿地不慎就可能薄利甚至虧損。”

談及集團拿地,羅韶穎說:“東原自身在公開市場拿地并不積極,主要是以并購和非招標拍掛的方式拿地。非公開市場拿地的獲取周期會更長,有利于尋找政策的調控空間。”

關于差異化:管理層轉型能力大作戰

羅韶穎:補短板,提升差異化發展水平

任何轉型都是一場企業的系統革命。當去地產化成為標配,跨界成為新主流,房企在跟各種“副業”要名利。面對未知領域的風險和巨大的勢能落差,房企管理層的投資眼光和轉型能力備受考驗。

“企業發展要盡量補短板,增強運營能力,練好內功,提升差異化發展水平。”羅韶穎說,“研究顧客的痛點是我們的基因。”隨著消費升級,客戶對居住體驗的要求越來越高,東原集團也在不斷地創新自身的運營方式。

“新城控股的商業地產一直在思考如何滿足人性需求。近年來,人口增長對應的是社會消費品零售總額增速的下降,表明人們的物質欲望在減弱,精神消費的需求在增強。”歐陽捷透露,到2020年,我們計劃開業和在建超過100座文化廣場,實現住宅地產和商業地產的雙輪驅動。

但吳建斌認為,中國前50強房企同質化其實很嚴重,但因為市場足夠大,不追求差異化也能將企業做大。差異化是房企轉型的需要,但是轉型成功的例子并不多。再加上我國的城鎮化率還不夠高,住房需求量仍然巨大,房企無需差異化也能生存得很好。

手握5000余億元土地儲備,即使三年不買新地也很從容。“我們雖然強調高周轉,但各部門配合得還不到位,不是真正的高周轉??傊?,市場規模很大,不一定需要差異化。只要沿著當前的路跑下去,市場還是有的。”吳建斌說。

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