每經記者 唐潔 程成     每經編輯 魏文藝    

近幾年，隨著東南亞一些國家經濟的快速成長以及城市化、工業化的快速推進，樓市需求不斷放大，并成為不少中國內地房企布局的重點。如碧桂園先后在馬來西亞、印尼、泰國等國家落子，綠地、雅居樂、富力等也均深度布局東南亞市場。

與此同時，隨著收入的提高以及對財富管理的意愿越來越強，不少國人將目光瞄準海外市場，特別是不動產市場，而這部分群體也一度成為國內房企海外項目爭奪的主要客戶。高力國際的數據顯示，2017年中國海外房地產投資達到2502億元，創歷史新高。

不過部分海外市場，尤其是東南亞部分國家，在政治、經濟等方面仍然存在著一定的不確定性風險。這些風險會不會給重金布局海外地產市場的國內房企帶來影響？會不會打消國人在海外置業的念頭？

對此，《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）近日專訪了致力于海外資產配置的上海北斗投資集團CEO程歡。

                                    上海北斗投資集團CEO程歡 圖片來源：每經記者 唐潔攝

房企布局海外已“由淺入深”

NBD：近年來，中國房企積極布局海外，特別是東南亞國家，這些項目瞄準的也主要是國內購房群體。外匯政策的收緊是否會對這些項目帶來挑戰？

程歡：近年來一系列的外匯管控政策并沒有放松趨勢。不過，從我們了解的情況來看，不管是國內的外匯管制，還是部分國家針對外國投資者的審查或征稅變化，都沒能讓中國人的海外購房熱降溫。

實際上，中國房企“集體出海”已經來到第5個年頭。像萬科、綠地、碧桂園、雅居樂等多家房企已實現海外布局。部分企業有大體量布局，房企海外投資已開始“由淺入深”，越發成熟，并在拓展項目所在國的客戶方面也取得一定成效。所以，我個人覺得房企海外地產項目最終是會成功的。

NBD：與發達市場穩定的局勢相比，東南亞部分國家動蕩的政治局勢，無疑會是海外置業最大的風險。您怎么看這些風險對海外置業、以及內地房企海外項目的影響？

程歡：政治前景的不確定性會打擊投資者的信心。以馬來西亞為例，其大選結果可能會影響中國買家對馬來西亞房地產的投資，短期內或導致投資者轉入新加坡、泰國或其他東南亞國家。但目前還難以準確評估其政局變動對中企在馬地產項目的影響。

不過，馬來西亞的簽證、購房和教育政策總體對中國中產階級仍有吸引力；我認為，這對中企在馬地產項目影響還是比較小的。我預計，中國在馬來西亞的房地產投資以及置業需求，未來幾年將繼續增長。

海外置業投資的回報與風險

NBD：國人在海外置業主要出于什么樣的考慮？

程歡：中國人對不動產投資的偏好是固有的，不但喜歡在國內買房，在國外也喜歡投資房產。相對海外金融資產，海外房產更有安全感，也更能獲得青睞。

海外購房的主要需求點是“資產配置，分散風險”。送子女出國留學也是一種需求，這類需求的比例逐年增長，并呈現低齡化的趨勢，因此子女海外教育也成為高凈值人群進行海外置業的另一個重要驅動因素。目前我們掌握的數據顯示，高凈值人群在海外置業的區域選擇上，“學區房”置業的比例達到52%，高居首位。此外，旅游地產、養老地產也越來越受到國內購房者關注。

NBD：海外購房有什么特點？

程歡：目前，大部分中國投資者青睞總價在100萬至300萬元人民幣的房產，在這一區間內的置業投資占到了海外總置業率的54.1%。不過國家正在加強售匯業務監管，尤其強調對個人分拆購匯方面的監管后，對于打算在海外買房的個人買家來說，意味著在海外籌集買房資金的難度增加了。

NBD：近兩年國內房價上漲較快，回報率也較高，但海外置業的回報率似乎并沒有國內高。您如何看待海外地產項目的投資回報情況？

程歡：4~5年前在海外買房，很多高凈值人群優先選擇英國、美國、澳大利來、加拿大等一些發達國家，他們會結合家庭移民和留學的需求配置房產。現在這些國家的房產回報相對穩定，特別是美國，以資產配置和保值為主。和國內相比，回報率并不是第一考慮的要素，美國的房價每年大概有2%~3%的漲幅，年租金回報率大概在4%左右。

但最近2年，國人在海外置業時會更加關注目前相對貧窮但是很有發展潛力的國家和地區，像一帶一路沿線的東南亞國家。我也認可這種投資思路，我覺得越南、泰國會是不錯的投資對象。像越南的胡志明市，最近2年就表現比較好，房地產年投資回報率能達到20%、租金回報率也能達到6%~8%。泰國的曼谷、普吉島、芭提雅，也都有10%以上年化投資回報率，租金回報率在5%左右。

NBD：海外置業需要注意哪些風險？

程歡：在海外置業中，投資者要避免過于盲目或感性。首先，需要熟悉當地的市場環境和法律環境。像一些國家的稅法要求很嚴，投資者有必要聘請或咨詢一些熟悉當地政策環境的專家或專業服務公司。

其次，在選取投資標的時，最好購買那些投資回報前景好、價格真實透明的房產，而在后續的出租、托管和出售等環節，也需要有專業公司提供咨詢和服務。

最后，在交易過程中一定要對潛在的交易風險有所準備。比如貸款，如果貸款申請未通過，則購房者需要有自有資金支付余款的準備。