每經編輯｜李宇嘉    

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李宇嘉

近日，業內都在討論，樓市政策可能開始“吹暖風”了。鐵板一塊的以“五限”（限購、限貸、限價、限商、限售）為主要內容的調控，近期也撕開了一道口子。陷入“松綁調控”輿論漩渦的蘭州，外圍新區直接退出了限購，主城區以相對溫和的限售取代限購；南京、武漢等“準一線城市”，借“人才新政”、降低落戶門檻等政策，調整限購；房價居高不下的廈門，近期則強調要滿足改善型住房需求。果真是這樣嗎？

筆者認為，若還拿過去調控輪回的思維看待當前政策調整，是很有問題的。

2018年，樓市政策真正進入到精細化階段，開啟了分類調控。類似蘭州、合肥、武漢這樣的城市，近兩年大力吸引人才、承接轉移產業和回流農民工，推動“就近城鎮化”，城市開發和建設熱火朝天。

由此，地鐵、市政管網和教育文化等公共設施快速上馬。比如蘭州、昆明當前都有3條地鐵線在建。根據中泰證券研究，2016年東部、中部、西部人均基礎設施建設量分別較2006年增長90.6%、121.3%和127.3%。未來，供水、供電、道路等基礎設施缺口和建設重點也主要集中在豫冀魯川渝貴云等省份。

這既有“穩增長”的考慮，更有“補欠賬”的訴求。在“去杠桿”成為攻堅任務，地方債務控制愈加嚴格的情況下，調整限購政策不奇怪。但是，像京滬穗深寧津等熱點城市，保持調控力度不放松還是頭等大事。盡管限價政策行政干預色彩濃厚，但卻是房地產“去杠桿”、樓市漸進“去泡沫”的不二選擇。

“房住不炒”是頂層設計，金融和土地供給都要向此靠攏，嚴控地價的政策會繼續堅持，“地王”、高地價不太可能再出現，市場甚至要轉向租賃，以去投資和金融屬性。由此，“面粉價格推高面包價格”這個過去房價上漲的重要邏輯，未來難以講得通了。

2017年，大城市房價基本處于橫盤的態勢，但預售審批限價正在重新建立定價坐標。近幾年，熱點城市片區內某一樓盤價格漲跌，周邊同類樓盤跟著漲跌，這就是“標價效應”。

微觀個體購房時，都會打聽同一戶型近期成交價，買方出價一般會比照這個成交價。假設，現在某一片區在售房屋均價6萬元，而政府審批的新盤價格只有5萬元。慢慢地，6萬元的市場定價會向5萬元的新坐標靠攏。若能承受得起財務成本、資金回籠周期拉長的損失，開發商可以不接受限價而“捂盤惜售”。但筆者認為，這剛好契合政府調控的愿望，即橫盤的高房價不能快速下跌，否則會導致系統性風險，但要在日漸冗長的交易程序、壘高的交易成本中，虛高的溢價部分慢慢損耗掉。

如果片區內審批出的所有新盤都比市場價格低一點，慢慢地，這個價格就成為引導片區市場定價的新價格坐標。限售也一樣，蘭州新政的核心就是“限售換限購”，自購房之日起3~5年不能出售，不動產就變成“凍產”。不到一年時間，這項政策已蔓延至50多個城市。未來，類似于蘭州一樣的二三線城市，都可能會啟動“限售換限購”的政策調整。表面來看，溫和的調控取代了嚴厲的打壓，但如果資產交易頻率（或換手率）一旦大幅下降，流動或變現的優勢沒有了，撬動信用的優勢也就沒有了，過去由換手率和杠桿推高的資產高溢價很難扛得住。

除限價、限售繼續堅持外，按照中央經濟工作會議提出的“促進形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性循環”，金融必須要褪去助長不動產投資屬性的功能。

首先，土地開始回歸居住屬性，熱點城市未來土地出讓，不再單純遵循“價高者得”的“招拍掛”模式，而是附加諸多條件的限制性供地，比如配建保障房、租賃房或公共設施，開發商自持或“只租不售”等。這樣，開發商再拿地去做杠桿融資時，銀行可就要審慎了，這塊地到底是不是合格的抵押品。

其次，銀行也不可能再做高房屋評估價了，大面積限售后，銀行甚至會給出較低的評估價，因為限售弱化抵押品屬性，杠桿推高房價的邏輯也難講得通了。

最后，2016年底，監管層提出房貸“去杠桿”。具體來說，就是按揭貸款規模和占比“雙控”。2017年，盡管按揭貸款投放相比2016年有所下降，但2017年前10個月，居民短期貸款卻新增了1.6萬億元，接近2016年同期新增額的3.5倍，占居民總貸款的26%。

考慮到主要進入樓市的短期貸款，2017年房貸接近新增貸款的40%，顯然未完成“雙控”目標。2018年，按揭規模、占比“雙控”還會堅持，投放周期也會延長。2017年初，按揭從申請到投放的周期只有2個月，現在要4~6個月，而且還會限制每月額度。

總之，2018年樓市調控差異化、精細化會更加突出。盡管部分二三線城市會適當調整政策，但只要金融杠桿和地價能控制住，二三線城市的樓市就將整體穩定。對于熱點城市來說，控制高房價，也要控制房價大起大落帶來的系統性風險。最佳選擇就是，繼續堅持限價、限售、限杠桿，當不動產大面積被“凍住”，信用創造能力被削弱后，投資和金融屬性就弱化了。

短期內，試圖再交易的價格就不再是市場價格了，只有一定幅度的降價才能實現交易，否則就是“有價無市”，這就是虛高溢價的損耗。這也是為什么，近期不管新房還是二手房交易，一次性付款的價格比貸款購買的價格要低、商業性貸款比公積金和商業貸款組合的價格低，因為各種限制政策正在讓虛高的溢價一點一點損耗，這個趨勢越來越明顯；長期看，隨著虛高資產溢價不斷損耗，資產泡沫也就“軟著陸”了。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）