每經編輯 李宇嘉    

李宇嘉

作為全國首批開展住房租賃試點的12個城市之一，8月4日，成都市政府辦公廳正式發布《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》（以下簡稱《方案》）。

《方案》明確提出，到2017年年底，通過新組建或依托現有國企改建，成都市將成立3~4家國有住房租賃公司，開展租賃住房、人才公寓的建設和運營管理，培育租賃企業成長；力爭到2020年，培育和發展機構化和規模化租賃企業不低于50家。而且，未來成都將形成國有租賃住房為主導、商品房新建和配建為主體、個人富余住房為補充的供應體系，滿足各類人群不同的住房租賃需求，實現“租售并舉”。

培育和發展住房租賃市場，構建“租售并舉”的住房供應體系，要發揮國企的帶頭和引領作用，這是7月18日住建部等九部委聯合發布的文件中明確提到的。該文件還提出，支持相關國企轉型為租賃企業，鼓勵國企將閑置和低效利用的國有廠房、商辦用房用地按規定改建為租賃住房等。

近期，上海2宗“只租不售”用地出讓引起關注。這2宗地均由區屬國企以低價獲得。同時，深圳新組建的國有租賃企業人才安居集團開始運營，未來將籌建40萬套人才住房，70%為公租房。可見，國企帶頭和引領已成為培育規模化租賃的突破口。

目前看，我國租賃市場“屢提不振”有兩大“痛點”：

其一是秩序長期不規范。諸如“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲租、被迫搬家、不退還押金等亂象叢生，租房人群權益肆意被侵害。由此，盡管全國城鎮、熱點城市分別有20%和40%的常住居民長期租房居住，但租房仍是權宜之計和不得已的選擇。

其二是租房無法享受教育等基本的公共服務。從國際經驗看，租賃交易的是“軟服務”，秩序監管的成本較高，企業租賃是市場秩序的“穩定器”。只有一大批規模化、專業化租賃企業成長起來，基于“店大不欺客”而長期經營，服務才能規范，租賃關系才能穩定。

國際上，基于租賃的公共產品屬性，政府公租房和地產企業、金融機構、非盈利組織等機構租賃往往占市場30%以上的份額。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房（450萬套）占24%，企業機構房源（410萬套）占22%；2013年，美國3200萬套租賃房中，機構租賃占比達28.4%。同時，在很多國家，租房理所當然地能享受當地基本公共服務，包括就近接受教育等。

但在我國，多數城市的公辦基礎或義務教育基于戶籍人口規模配置，由于租房者多為非戶籍或新市民，且租賃往往會增加區域內人口基數及對公辦教育的需求，導致以教育為主的公共服務“僧多粥少”，必須靠產權住房和戶籍來配給。

目前，我國各大城市私人散租占據90%以上份額，不考慮政府公租，機構租賃占比不足5%。在私人散租絕對主導的格局下，租賃市場一般集中于老城區。但是，受制于既定的教育資源分配格局或空間資源限制，老城區新增公共服務的難度很大，多數租房者難以分享到公辦教育等資源。

相比私人散租，不管是增配公共資源還是協調管理部門，具有公共屬性的企業租賃都有利于彌合公共資源供求鴻溝。問題是，目前一線城市商品住房租金回報率在1.5%~2%，二線城市也才2%~3%，但無風險收益率達4%~5%，新房開發收益達7%~10%，這使企業參與租賃的積極性并不高。

相比新房開發和銷售，REITs、MBS等不動產證券化產品在我國嚴重滯后，租賃經營投入產出“期限錯配”嚴重，現金流壓力大。同時，當前排名前30%的龍頭開發商，60%的已進軍租賃公寓，上千家長租公寓也涌現出來，但很多企業進軍租賃市場，或意在圈占存量工業和商辦用地，獲取土地轉用途（工業商辦“改租賃”）的溢價；或意在套取支持規模化租賃的政策紅利；或將處于價值“洼地”的舊村、舊屋“包裝”后，提高租金（深圳很多長租公寓租金相比包裝前翻番）；或打著租賃的幌子，借助“以租代售”套取物業銷售價值。由此，很多市場化的租賃企業并非致力于長期租賃經營，也無法攻克租賃市場“屢提不振”的兩大“痛點”。

綜上，當前我國租賃市場的基礎秩序尚未建立起來，租賃產品供應（以大戶型、高租金的商品租賃房為主）不匹配新市民的租賃需求，租賃公共配套嚴重缺失。

但是，租賃需求已迅速崛起。目前，我國近8億城鎮常住居民中有20%長期租房，熱點城市40%的常住人口長期租房，每年700萬左右的大學畢業生多數選擇租房，“先租后買”更是城市白領的普遍選擇，他們對于租賃的需求和城市基本公共服務需求亟待滿足。

由此，主要解決外來人口和大學畢業生等新市民住房需求的租賃市場，在當前既是“不完全市場”，又是“公共品市場”，需要積極的公共政策介入。

假如由國企發揮帶頭和引領作用，輔之以降低用地成本、稅收補貼和優惠、融資便利等政策優惠，首先能夠培育全社會機構規模化租賃，穩定租賃關系和市場秩序；第二，國企有很多區位優越（往往位于中心區）但閑置低效的存量土地和房屋，國企引領和帶頭，能增加租賃產品有效供應，豐富租賃市場供應體系；第三，基于國企盤活存量物業、整合政府已投資或運營的租賃住房供應，能夠穩定或降低租金水平；第四，還能發揮國企配建教育、醫療、居委等公共服務設施的優勢；最后，新市民借助切合自身需求的租賃“扎根”城市、“先租后買”，這是新型城鎮化的應有之義，也邁出內需社會的關鍵一步。

當然，在市場秩序構建和機構租賃培育上，國企需要發揮引領和帶頭作用，但租賃市場需求規模巨大、結構復雜，不僅需要長期投入，還要找到盈利點才能可持續發展。因此，要發揮市場和社會在增加有效供應、創新供應模式和經營模式上的作用，需要金融、土地、財稅、立法、行業管理等多個領域聯動。

地方政府在降低用地和空間成本上要讓市場看到盈利前景；行業監管重點要從新房轉向存量房，從偏重短期GDP轉向公共財政和民生建設框架下的長遠增長紅利；在稅收優惠上，各地方要盡快讓中央的政策“落地”；金融支持上，支持租賃企業發行政府擔保債券、啟動不動產證券化。

只要土地和稅收成本下降了，金融支持解決了流動性問題，盈利空間就出來了，市場參與的積極性就一定會上來。（作者為深圳市房地產研究中心研究員）