每經編輯 吳若凡    

常熟今年的房價較去年同期上漲了127.46％，但馬鞍山的房價較去年同期卻出現了下滑。

同樣，在昆山的房價大幅上漲時，紹興的房價卻在跌。

都是處在長三角城市群的中心城市，馬鞍山和常熟、昆山和紹興，為何房價表現如此迥異？

從8月22日上海市政府公布的《上海市城市總體規劃(2016-2040)(草案)》中，我們可以看出一些玄機：

規劃草案顯示，未來上海將與蘇州、無錫、南通、寧波、嘉興、舟山等地區協同發展，形成90分鐘交通出行圈，構建上海大都市圈。

如何理解？如果把整個長三角看作一個城市，就很明顯了，昆山和常熟屬于內環，而揚州和馬鞍山則是在外環。

如果再如此類比往外排，那么像合肥、南京這樣距離的城市，相對于“上海大都市圈”這個大城市來說，基本就得是現在上海大虹橋、迪斯尼樂區域園的角色了。

按照目前的高鐵速度，300公里內的行程基本在90分鐘左右可以完成，100公里以內的距離，公路行程可以控制在90分鐘內。所以以200米和300米為標尺，具體按距離將長三角分為內、中、外環，可以這樣分：

距離上海200公里以內的主要城市——

太倉54公里、昆山68公里、嘉興94.9公里、蘇州96.1公里、常熟103.6、南通124.6公里、無錫133.5公里、湖州148.7公里、杭州172.3公里、常州175.4公里。這個距離圈我們姑且稱之為內環。

距離上海200公里~300公里的主要城市——

紹興206.5公里、寧波216.3公里、鎮江248.5公里、義烏283.6公里，這個距離圈稱之為中環。

而300公里以上的城市則有——

南京300.2公里、揚州349.3公里、蕪湖350公里，我們姑且將這些城市稱作為外環圈層。

以這樣的觀點審視，本文開頭所說的“常熟和馬鞍山”“昆山和紹興”價格分化如此明顯，原因是否就顯得一目了然了呢，它們差在區位價值。

不要以為邦爺在說大話，我們正在談論的超級城市的效應，非常值得思考。

“超級中心”正在讓周邊城市持續升值

《長三角城市群規劃》明確賦予了上海在長三角地區無可匹敵的中心地位。

但另一方面，上海的土地開發強度已經遠超國際上的同類城市，也就是說未來上海的建設用地規模只會“減量化”，大家只能到存量用地中找發展空間，而產業會向高附加值、低土地用量的產業經濟轉型。

但隨著上海產業的轉移、人口的外溢，以上海為中心的長三角城市群將得到發展，目前五個副中心級都會區的勢力范圍已經劃分完畢，分別如下：

蘇錫常都市圈：包括蘇州、無錫、常州三市。全面強化與上海的功能對接與互動，加快推進滬蘇通、錫常泰跨江融合發展。

南京都市圈：包括南京、鎮江、揚州三市。提升南京中心城市功能，加快建設南京江北新區，促進與合肥都市圈融合發展。

杭州都市圈：包括杭州、嘉興、湖州、紹興四市。加快建設杭州國家自主創新示范區和跨境電子商務綜合試驗區、湖州國家生態文明先行示范區。

合肥都市圈：包括合肥、蕪湖、馬鞍山三市。發揮在推進長江經濟帶建設中承東啟西的區位優勢和創新資源富集優勢，提升合肥輻射帶動功能。

寧波都市圈：包括寧波、舟山、臺州三市。高起點建設浙江舟山群島新區和江海聯運服務中心、寧波港口經濟圈、臺州小微企業金融服務改革創新試驗區。

但以上都市圈受到上海輻射的發展力，是不均衡的（暫不考慮城市本身的發展力），所以，與之相應的，房價的表現也是不均衡的。

離上海很近太倉漲勢很兇猛，距離上海100公里左右的常熟較房價較去年漲幅最高，嘉興的房價漲幅也較快。但地處“外緣”的馬鞍山、臺州等地房價則相對平緩。

當然真實的長三角城市價值，絕不是畫內、中、外環三個圈那么簡單，和上海的距離遠近只是各種因素中“錦上添花”的一項，地區的產業、基礎設施、人口等才是真正的重要因素。

“長三角城市價值”到底是怎樣？這個問題很大、很專業、很復雜，所以只有夠專業的平臺才能給予解答。

9月27日，在《每日經濟新聞》和中國指數研究院聯合舉辦的“2016年價值地產·長三角城市論壇”上，兩家專業機構將聯合發布“長三角城市價值”排行榜，告訴我們真實的長三角城市價值。

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