每經編輯｜譚浩俊    

◎譚浩俊

按照住建部等部委的通知要求，從9月1日起，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降至20%。

這也是今年以來監管層第二次對公積金政策進行調整，調整的目的非常明確，那就是激活市場需求，發揮房地產對經濟的拉動作用，促進經濟的穩定增長。可以預料，新政出臺后將有助于改善市場需求，進一步刺激當前低迷的樓市。

盡管政策層面有了一個不小的“口子”，但到底能不能對市場產生有效的提振作用，可能不僅僅在于政策力度的大小，還在于地方政府如何有效地運用政策，如何發揮出政策的最大效用。再好的政策，如果運用不當，其效果也可能大打折扣。

事實上，在多數調控政策都已經陸續退出的背景下，如果按照過去的情況，目前的政策已經足以讓市場火爆了，那么為什么仍然沒能夠有效改變樓市的低迷狀況呢？

其主要原因或許在于，市場處在供需失衡的狀態，即相當一部分城市，尤其是三、四線城市庫存現象十分嚴重，購房者對房價下降仍抱有很大預期，從而影響購房意愿。

造成這種現象的重要原因之一，就是土地財政。去年在樓市嚴重低迷的情況下，土地出讓金仍然增長不少，就是最好的例證。

一邊是樓市庫存高企，另一邊是庫存量還在繼續增加，這有可能加重市場供需矛盾。在這樣的背景下，如果地方政府不調整思路，要想提振樓市恐有難度。搞不好，降低二套房首付比例的政策，也會打折扣。

不僅如此，在二套房首付比例下調以后，公積金貸款的額度能否保證，也是對地方政府的考驗。要知道，此前一些城市已經出現了公積金供不應求的狀況。

也就是說，即便再給政策，也可能會因為資金額度不夠，而難以滿足居民的購房需要。這種狀況，在一、二、三線城市都存在，尤其是三線城市情況可能更加嚴重。

正因如此，在二套房公積金首付比例降低以后，一旦購房者增加，資金額度將變得緊張。采取怎樣的措施滿足居民購房需要，也值得地方政府考慮。

有的地方為了緩解公積金貸款矛盾，將公積金貸款與商業貸款相結合，用公積金收益或政府安排專項資金，對符合規定的購房者進行息差補貼，這不失為一種有效手段。如此一來，公積金可滿足的范圍就大大擴展了，從而對樓市產生積極提振作用。

當然，如何把好政策關，不讓不符合條件的居民享受二套房公積金貸款首付比例下調的政策，也是減輕公積金貸款壓力的重要方面。對此，地方監管部門應高度重視，采取強有力措施，避免這種現象發生。

總體上講，二套房公積金貸款首付比例下調以后，還要看地方政府能否協調好去庫存與增加供應的關系，能否從長遠利益出發，改善城市住房的供求關系，防止庫存繼續擴大，真正將房地產市場帶入健康、有序、可持續發展的軌道。