每經記者區家彥 在年初佳兆業債務違約事件，以及美元加息預期的沖擊下，曾經為國內上市房企擔當主要融資渠道的海外債券市場熄火，境內公司債發行漸漸升溫。 近期恒大地產、富力地產、龍湖地產等H股公司紛紛回歸境內債券市場進行融資。《每日經濟新聞》記者注意到，由于境內評級機構對這些公司的評級遠高于境外，導致內房股的境內發債成本較海外大幅下降，像恒大的境內債成本比海外債幾乎低一半。 相對于債務融資，部分內房股回歸A股融資卻前途未卜。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，由于A股已經暫緩IPO，即便未來恢復，發行速度也可能會放緩，對于像富力、萬達這種已經遞交申請的內房股而言，回歸A股之路再度蒙上陰影。 扎堆境內發債 在這輪回歸境內發債浪潮中，恒大無疑是最搶眼的內房股。6月10日，公司宣布獲得中國證監會批準發行境內債券，最高規模達200億元。6月18日，恒大成功發行首期50億元的境內債券，第二批150億元的境內債也在7月7日成功發行，這不僅創下內地民企在境內發債的單筆規模紀錄，恒大也成為首家成功在境內發債的紅籌地產公司。 自2010年國務院發布“10號文”以來，內地房地產企業融資一直受到限制，大量房企轉投海外市場尋求債務融資。直至2015年，受累于佳兆業債務違約事件以及美國QE退出影響，海外融資成本水漲船高，加上內地房地產融資大幅松綁，吸引越來越多在港上市的內地房企回歸境內尋求債務融資。除了恒大，龍湖地產、富力地產、時代地產也加入了境內發債的大軍。 《每日經濟新聞》記者注意到，對于目前已成功發債的內房股而言，境內發債成本無一不較海外發債出現大幅下降。以恒大發行的首期5年期50億元境內債券為例，票面利率僅為5.38%，相對于公司在今年2月發行的10億美元5年期優先票據12%的票面利率，債務融資成本下降近55%。 “國內評級機構對大型內房股給予較高的信用評級，是他們境內發債成本明顯下降的重要原因”，一位長期關注恒大的基金經理告訴記者，海外債權人對國內房地產態度較為悲觀，他們對公司的負債狀況更為關注，高負債企業往往信用評級更低。但國內債權人對房地產的前景顯然相對樂觀，他們對大型內房股的經營狀況也更加熟悉，因此像恒大、龍湖這樣的龍頭企業在國內能獲得很高的信用評級。 黃立沖預計，隨著未來兩年海外債務進入償債高峰，預計接下來會有更多的內房股回歸境內發債，用低成本的境內債務替換高成本的海外債務，從而降低公司的利息支出。 回歸A股可能沒那么快 除了轟轟烈烈的境內發債熱潮，部分符合資格的內房股還尋求回歸A股上市之路。但隨著A股在最近一段時間出現大幅下跌，新股發行已經暫緩，這為部分內房股回歸A股的計劃蒙上了陰影。 《每日經濟新聞》記者了解到，富力地產與萬達商業已經明確啟動回歸A股的計劃，前者計劃發行不超過10.8億股A股，預計最高募資金額不超過350億元，后者則計劃發行3億股A股，預計籌集資金將不超過120億元。 “盡管近期A股市場重挫，但A股的大部分地產股相對于內房股仍享有較高的估值溢價，他們回歸的愿望還是強烈的”，中銀國際房地產分析師田世欣認為，對于像萬達這樣的龍頭企業而言，回歸A股除了能享受較高的估值，并拓展資本平臺融資渠道以外，也能提升公司在A股市場以及消費者心目中的形象。 但黃立沖認為，雖然IPO有可能在年內重新啟動，但速度也許不會太快。