每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 于垚峰 贛州攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 于垚峰 贛州攝影報(bào)道

1月5日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獨(dú)家報(bào)道了贛州出現(xiàn)首例房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，欠債近20億元的新聞，在贛州房地產(chǎn)界引起了巨大的反響。

據(jù)悉，破產(chǎn)的贛州長(zhǎng)發(fā)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)發(fā)置業(yè)）和贛州銀信置業(yè)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱銀信置業(yè)）分別位于上猶縣和尋烏縣，兩家公司的法定代表人曾長(zhǎng)發(fā)目前已經(jīng)被上猶警方控制。根據(jù)當(dāng)?shù)鼐胶头ㄔ旱某醪秸{(diào)查和審核，曾長(zhǎng)發(fā)本人及名下兩家房地產(chǎn)公司存在大量的民間融資現(xiàn)象。

上猶本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廖家偉（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“當(dāng)?shù)卦S多中小開(kāi)發(fā)商依靠民間融資籌集資金。目前開(kāi)發(fā)商遇到的最大困難就是資金問(wèn)題。”當(dāng)下全國(guó)樓市處于深度回調(diào)，加上長(zhǎng)發(fā)置業(yè)破產(chǎn)影響，上猶當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)可謂一片蕭條，房地產(chǎn)商拿地的情緒一落千丈。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上猶縣國(guó)土局得到的一份數(shù)據(jù)顯示，上猶縣2012年共出讓30宗土地（998.85畝），出讓金額14.2億元；2013年共出讓了30宗土地（2712.21畝），出讓金額6億元，土地出讓單價(jià)同比大幅下降。“2014年的統(tǒng)計(jì)報(bào)告正交給領(lǐng)導(dǎo)審批，我只能告訴你，很慘淡，1億元可能都不到。”上猶縣國(guó)土局一位工作人員告訴記者。

項(xiàng)目施工方已經(jīng)全部撤離/

上猶縣是一個(gè)只有30萬(wàn)人口的小縣，無(wú)論是人口規(guī)模還是經(jīng)濟(jì)總量，均在贛州19個(gè)縣區(qū)中排名靠后。2013年，上猶縣生產(chǎn)總值43.1億元，排在贛州市倒數(shù)第二位。

1月8日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到位于猶江大道登龍路的上猶商會(huì)大廈現(xiàn)場(chǎng)，這里緊鄰上猶江畔，原本規(guī)劃是一個(gè)包括寫(xiě)字樓、酒店和公寓等在內(nèi)的綜合項(xiàng)目。目前，兩棟大樓的主體框架都已經(jīng)建好，但是并未封頂，現(xiàn)場(chǎng)已無(wú)人員施工，施工方已經(jīng)全部撤離。

上猶商會(huì)大廈是長(zhǎng)發(fā)置業(yè)開(kāi)發(fā)的第二個(gè)樓盤(pán)，此前曾長(zhǎng)發(fā)在上猶還開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)名為 “塞納河畔”的樓盤(pán)，因?yàn)槿莘e率超標(biāo)，被當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)處以罰款。

“如果不是因?yàn)槿{河畔容積率超標(biāo)，就不會(huì)有上猶商會(huì)大廈這個(gè)項(xiàng)目。”廖家偉告訴記者，長(zhǎng)發(fā)置業(yè)開(kāi)發(fā)塞納河畔有違規(guī)的現(xiàn)象，因此當(dāng)?shù)卣乓箝L(zhǎng)發(fā)置業(yè)接手上猶商會(huì)大廈，“這是工商聯(lián)的項(xiàng)目，通過(guò)了縣政府的會(huì)議紀(jì)要，都是內(nèi)部銷售給下面的一些企業(yè)的。”

“誰(shuí)都想不到，曾長(zhǎng)發(fā)把這個(gè)項(xiàng)目搞成這樣，民間高息融資，一房多賣(mài)，讓這些業(yè)主損失慘重。”廖家偉頗為無(wú)奈地說(shuō)，現(xiàn)在全縣乃至贛州的房地產(chǎn)業(yè)，都受到了沖擊，“2014年房地產(chǎn)行情本來(lái)就不好，各地都有大量的存量房，現(xiàn)在出了這樣的事，現(xiàn)在誰(shuí)還敢輕易出手買(mǎi)房？開(kāi)發(fā)商積壓的房子越來(lái)越多。”

為了考證上述說(shuō)法，記者隨后以購(gòu)房者的身份走訪了多家樓盤(pán)。

記者在一家名為玉龍灣的樓盤(pán)銷售中心看到，整個(gè)銷售中心只有四五名置業(yè)顧問(wèn)，并無(wú)看房人員。在銷售中心內(nèi)的一面墻壁上，張貼著銷售情況表，銷售價(jià)格均在7000元~8000元/平方米。一位銷售人員告訴記者，玉龍灣項(xiàng)目在上猶屬于高端的樓盤(pán)，墻壁上是精裝房的銷售價(jià)格，2014年剛開(kāi)盤(pán)時(shí)定下的價(jià)格，“這個(gè)價(jià)格定高了，所以后來(lái)取消了，不做精裝房了，現(xiàn)在都是毛坯房，價(jià)格在每平方米四五千的樣子。”

上述銷售人員也向記者坦言，現(xiàn)在的房子確實(shí)不好賣(mài)，特別是長(zhǎng)發(fā)置業(yè)破產(chǎn)后，對(duì)上猶房地產(chǎn)有一定的影響。目前還在賣(mài)的住宅尚有200多套。記者在售樓處張貼的預(yù)售許可證上看到，取得預(yù)售許可的住宅在300套左右，開(kāi)盤(pán)一年多，只銷售了不到三分之一的住宅。

隨后，記者又來(lái)到上猶另一家名為旅游文化城的銷售中心。這是一個(gè)總面積達(dá)30萬(wàn)平方米的旅游綜合體項(xiàng)目，銷售中心設(shè)在當(dāng)?shù)匾患倚【频甑拇筇茫捎跊](méi)有人來(lái)看房，唯一的銷售人員懶洋洋地坐在門(mén)旁，玩著手機(jī)。

上猶縣房管局一位吳姓副局長(zhǎng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前上猶縣大大小小的開(kāi)發(fā)商有26家。當(dāng)記者提出想了解目前上猶縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量和存量房的相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，房管局辦公室人秘股副股長(zhǎng)李平良表示，采訪他們需要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)匦麄鞑康脑试S。記者來(lái)到上猶縣委宣傳部，一位報(bào)道組長(zhǎng)稱正常采訪，不需要經(jīng)過(guò)宣傳部。

當(dāng)?shù)胤抗芫趾托麄鞑慷疾辉刚娼邮苊襟w的采訪。隨后，記者通過(guò)電話采訪了上猶縣縣長(zhǎng)余業(yè)偉。余業(yè)偉告訴記者，對(duì)于長(zhǎng)發(fā)置業(yè)破產(chǎn)一事，其中的借款都是個(gè)人與企業(yè)之間的關(guān)系，政府只能是啟動(dòng)司法程序，不好過(guò)多干涉。他表示，上猶的房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體上來(lái)說(shuō)是非常健康的，這是個(gè)案，不僅僅發(fā)生在上猶，其他縣涉及金額更多，“大部分上猶的房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)非常良好。”

部分中小開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目情況嚴(yán)峻/

上猶縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否真的非常健康，經(jīng)營(yíng)非常良好呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)在當(dāng)?shù)氐膶?shí)地調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)部分項(xiàng)目確實(shí)面臨巨大的資金壓力以及滯銷的現(xiàn)狀，經(jīng)營(yíng)很不樂(lè)觀。

“上猶縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大部分是本地企業(yè)，鮮有外來(lái)企業(yè)，并且以中小型開(kāi)發(fā)商為主。”文興路上某房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，除了曾長(zhǎng)發(fā)的房地產(chǎn)公司破產(chǎn)之外，還有一些樓盤(pán)項(xiàng)目情況也很?chē)?yán)峻，“甚至有些樓盤(pán)的老板都扛不住了，比如說(shuō)天麓廣場(chǎng)，就已經(jīng)轉(zhuǎn)手給他人了。”

天麓廣場(chǎng)位于上猶縣新二中附近，是一個(gè)融商業(yè)、住宅于一體的綜合體項(xiàng)目。上述房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人向記者介紹，天麓廣場(chǎng)是一位姓羅的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，目前其因?yàn)橘Y金鏈跟不上，已經(jīng)無(wú)法再繼續(xù)下去，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了別人。

記者在天麓廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)看到，其沿街的商業(yè)店面大部分已經(jīng)銷售出去了，有各式的業(yè)態(tài)都在正常營(yíng)業(yè)，內(nèi)部的商業(yè)部分則是大門(mén)緊鎖，尚無(wú)經(jīng)營(yíng)戶營(yíng)業(yè)。

天麓廣場(chǎng)銷售中心只有兩位銷售人員，其中一位銷售人員對(duì)記者表示，之前的銷售情況她們并不清楚，目前在售的只有商鋪，并且余下的商鋪也處于暫停狀態(tài)，“原來(lái)是羅總在負(fù)責(zé)這個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在是李總接手了，我們都是李總手下的人，剛剛來(lái)到這個(gè)項(xiàng)目。”

在天麓廣場(chǎng)的項(xiàng)目部，也只有兩個(gè)人在看守現(xiàn)場(chǎng)。一位看守人告訴記者，由于正處于交接的過(guò)程，所以項(xiàng)目已經(jīng)全部停了下來(lái)，“我們也聯(lián)系不上老板，老板處于什么狀態(tài)，我們也不太清楚。”

據(jù)一位知情人介紹，天麓廣場(chǎng)原開(kāi)發(fā)商是上猶本地人，實(shí)力并不雄厚，天麓廣場(chǎng)大部分已經(jīng)竣工，但在最后關(guān)頭資金鏈跟不上了，被迫轉(zhuǎn)手，“目前接手的李老板也是上猶本地人，之前也在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但是規(guī)模都不大。”

“目前上猶縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以中小型為主，甚至有些是幾個(gè)人合伙，拿下一塊地皮，然后就開(kāi)發(fā)起房地產(chǎn)了。”廖家偉告訴記者，除了極個(gè)別樓盤(pán)能超過(guò)十萬(wàn)平方米以上，大部分樓盤(pán)的規(guī)模都是從幾千平方米到幾萬(wàn)平方米。

事實(shí)上，不僅僅是在縣城，進(jìn)駐贛州市的大型開(kāi)發(fā)商也并不多，上百家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也以本地中小型開(kāi)發(fā)商為主。

此外，記者采訪了解到，目前贛州不論是大型地產(chǎn)商還是中小型房地產(chǎn)，都面臨著巨大的庫(kù)存壓力。一位來(lái)自浙江的房地產(chǎn)商告訴記者，目前贛州市的存量房達(dá)到了1000萬(wàn)平方米，去庫(kù)存壓力巨大。“興國(guó)、瑞金等贛州市下面一些縣市，庫(kù)存都達(dá)到了100多萬(wàn)平方米，按照年銷售20多萬(wàn)平方米計(jì)算，消化庫(kù)存需要四五年時(shí)間。”

贛州市房管局市場(chǎng)監(jiān)管科一位負(fù)責(zé)人向記者表示，2014年的數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計(jì)出來(lái)，但是外界所傳的贛州住宅庫(kù)存1000萬(wàn)平方米并不屬實(shí)，“贛州新建住宅每年銷售在100萬(wàn)~200萬(wàn)平方米之間，目前庫(kù)存也就是兩三百萬(wàn)平方米。外界所說(shuō)的數(shù)字可能是把開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿到的地統(tǒng)計(jì)進(jìn)來(lái)了。”

多家開(kāi)發(fā)商依賴民間高息融資/

2014年，不論是一線城市還是三四線城市的房企，均承受著量?jī)r(jià)齊跌的巨大壓力。

中國(guó)指數(shù)研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2014年12月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10542元/平方米，連續(xù)第8個(gè)月下跌，環(huán)比下跌0.44%。

“這時(shí)，往往中小企業(yè)飽受高庫(kù)存和資金壓力升級(jí)的雙重困難。”江西省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)麻智輝認(rèn)為，中小企業(yè)往往沒(méi)有能力在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)展，更無(wú)法與一線城市的大型房企爭(zhēng)食，“持續(xù)低迷的市場(chǎng)使得很多小型開(kāi)發(fā)商無(wú)法獲得充足的現(xiàn)金流，因此民間房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)已經(jīng)不是新鮮事。”

對(duì)于曾長(zhǎng)發(fā)旗下長(zhǎng)發(fā)置業(yè)和銀信置業(yè)相繼破產(chǎn)，并欠下近20億元的債務(wù)，一位資深的房地產(chǎn)行業(yè)人士告訴記者，按照長(zhǎng)發(fā)置業(yè)和銀信置業(yè)兩個(gè)樓盤(pán)的規(guī)模，即使一套房子沒(méi)賣(mài)，也不可能需要用這么多的資金，“這里面大部分負(fù)債為民間借貸，并且存在巨額資金去向不明的現(xiàn)象。”

“曾長(zhǎng)發(fā)通過(guò)民間借貸融資并非個(gè)案，幾乎大部分中小房地產(chǎn)需要通過(guò)民間融資。”廖家偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，本地中小型房地產(chǎn)企業(yè)并不受銀行青睞，因此很難從銀行獲得貸款，“民間借貸的成本明顯高于銀行，中小型房企在開(kāi)盤(pán)后，如果不能夠快速消化，成本還會(huì)越來(lái)越高。”

當(dāng)?shù)厝谫Y的成本一般在月息2分至3分之間。記者拿到的長(zhǎng)發(fā)置業(yè)兩份借款合同顯示，一份合同涉資550萬(wàn)元，雙方約定的利息為2分；另一份合同涉資100萬(wàn)元，利息3分，兩筆款項(xiàng)都是直接轉(zhuǎn)入了曾長(zhǎng)發(fā)的個(gè)人賬戶。

“從銀行貸款，財(cái)務(wù)成本只有10%左右，而如果從民間融資，財(cái)務(wù)成本則要占到25%~30%之間。”贛州市一家房地產(chǎn)公司總經(jīng)理告訴記者，因此民間融資的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本要高于從銀行貸款的房企。“不過(guò)，如果這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售順利，還是有一定利潤(rùn)的，但是一旦出現(xiàn)高庫(kù)存，就危險(xiǎn)了。”

此前，贛州第一家五星級(jí)酒店的開(kāi)發(fā)商陳康博就在開(kāi)發(fā)錦江公館樓盤(pán)時(shí)，民間融資數(shù)十億后崩盤(pán)，相繼被債權(quán)人告上法院。據(jù)知情人透露，目前陳康博旗下資產(chǎn)和債務(wù)業(yè)已被贛州市國(guó)資委接手。

上猶土地出讓金斷崖式下跌/

贛州長(zhǎng)發(fā)置業(yè)、銀信置業(yè)的相繼破產(chǎn)，或許只是當(dāng)前中小開(kāi)發(fā)商的一個(gè)縮影。

近日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同發(fā)布的《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2014-2015)》預(yù)測(cè)，2015年一、二線城市房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)下滑，三四線城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降，2016年下半年才能迎來(lái)復(fù)蘇。限購(gòu)政策有望全面退出，未來(lái)一半以上的開(kāi)發(fā)商或?qū)⑥D(zhuǎn)行、消失。

“房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)走低，對(duì)于土地財(cái)政依賴程度較高的中小城市帶來(lái)的打擊較大。”江西省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)麻智輝認(rèn)為，這些城市必須要尋找到能夠接替房地產(chǎn)業(yè)的新型支柱產(chǎn)業(yè)。

據(jù)路透社報(bào)道，德銀報(bào)告預(yù)測(cè)，2015年中國(guó)財(cái)政收入同比增幅可能僅有1%，為1981年以來(lái)的最低。該行預(yù)計(jì)地方政府收入將下降2%，為1994年以來(lái)首次下滑。報(bào)告稱，占到地方政府收入逾三分之一的土地出讓金收入或?qū)⑾陆?0%。

事實(shí)上，2014年，不少地方的土地出讓金已經(jīng)出現(xiàn)大幅下降的趨勢(shì)了。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上猶縣國(guó)土局了解到，上猶縣最近三年的土地出讓金呈現(xiàn)斷崖式下跌的態(tài)勢(shì)。2012年，全縣土地出讓30宗998.85畝，出讓金為14.2億元；2013年土地出讓30宗2712.41畝，成交價(jià)6億元。2014年的數(shù)據(jù)尚未出爐，但一位工作人員表示，2014年成交不到1億元。

廖家偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，據(jù)他所知，2014年上猶縣除了私人建房購(gòu)買(mǎi)地皮，沒(méi)有一家開(kāi)發(fā)商拿地，大部分土地出讓流拍了。

盡管接受記者采訪的開(kāi)發(fā)商普遍表示不太樂(lè)觀，但是上猶縣縣長(zhǎng)余業(yè)偉向記者表示，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)還是比較健康，只是房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)占比有所下降，“隨著我們工業(yè)和三產(chǎn)服務(wù)業(yè)增幅的投入，在經(jīng)濟(jì)中占比越來(lái)越重，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性，沒(méi)有前幾年那么火爆，占比略有下降，這也是一個(gè)地方發(fā)展的戰(zhàn)略調(diào)整。”