每經編輯｜每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

房地產的背后往往是金融的力量。當下樓市供求逆轉，尤其是商業地產“井噴式”爆增，可供發揮的金融特性愈發明顯。

今年10月以來，藍光地產推出了商鋪“10年零月供”的營銷模式，令業內為之驚愕。而這一模式較完整表述應為，“10年零月供”之前再加上一個“零首付”。

當前，市場上打出商鋪 “零首付”的并不罕見。藍光商鋪創新模式除了集中發揮“零首付”金融杠桿作用之外，更為關鍵的一環在后端，投資人須以無償讓渡商鋪10年經營權以置換月供負擔。實際上，當前多數房企采用的是售后返租模式，但回報率不確定性較大。

藍光商鋪營銷變局

今年以來，藍光地產頻繁發力街區商業，似乎要重拾當年奠定其創業基石的這項獨門手藝，以區別于當前城市中“林林總總”的大型商業綜合體。

隨著街區商業的迅猛上馬和推售，加上當前不動產投資環境的撲朔迷離，藍光地產如其他品牌房企一樣，開始陷入需求端疲軟。

近日，藍光地產內部人士向《每日經濟新聞》記者透露，今年四季度藍光地產要完成商業銷售50多億元，其中成都藍光要完成30多億元，銷售壓力不小。

自國慶節以來，在成都各大街的公交站牌以及地鐵通道等人流密集的交匯點，均出現了藍光地產的商鋪廣告。從內容來看，投資商鋪“10年零月供”可謂賺足眼球。

實際上，在“10年零月供”前面，藍光地產還附加了“零首付”這一營銷策略。藍光地產成都公司營銷策劃經理張際海告訴記者，這一營銷策略的目的主要是為了降低商鋪投資人的門檻，通過藍光地產委托專業的商業公司整體運營，實現比投資人自己單獨找中介出租更高的回報率。

目前，比較常見的商業不動產投資模式是售后返租模式，也叫做“售后包租”或“帶租約銷售”模式。售后返租模式的核心要點是開發商為了快速回籠資金，在項目銷售時跟投資人約定未來一段時間交由他們以代理出租的方式包租或直接承租經營并承諾較高的投資回報率。

在成都某商業地產運營公司負責人看來，售后返租模式下，投資人以租還貸，前3年一般收益率很低，需要倒貼錢，隨著商業氛圍成熟，剩余包租期內租金收益率會上升，但能否沖抵月供后有現金盈余，仍存在不確定性。

加持金融杠桿降門檻

近日，多家房企、地產中介人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時雖私下表達了對藍光商鋪策略多有“噱頭”的看法，但仍坦言這是一種新的營銷創新。

那么，投資人不禁要問：藍光商鋪的營銷創新到底在哪里？所謂借助金融杠桿又是怎么一回事？這種投資模式又是如何具體運作的？有沒有潛在的投資風險？

值得注意的是，當前藍光地產加速商鋪出貨的時候，實際上借助了金融杠桿。不惟如此，在房地產項目開發中，藍光地產因借殼上市而披露的財務報告顯示，公司通過地產基金股權合作及信托募資等渠道，進一步放大了財務杠桿。

對于“零首付”策略，張際海解釋說，“投資者購買商鋪一般要付50%的首付款。藍光提出零首付，比如投資者有一套經第三方評估價值為100萬元的住宅，可以抵押給金融機構，他所購商鋪須付140萬元，抵押下來的70萬元可以拿來付首付款?！?/p>

在房產抵押過程中，藍光地產借助第三方投資理財通道，讓投資人找到合適的銀行辦理消費貸。其中，投資人作兩年抵押貸，期間只付利息，等兩年到期之后，利用循環貸再貸款。

另一個金融杠桿在于藍光地產為投資人省去了10年的月供負擔，但投資人須無償讓渡所購商鋪的10年經營權及租金收益。對此，投資人的疑問是：“10年零月供”與“售后返租及其以租還貸”這兩種方式，到底哪一種回報率更高？

對于臨街商業的投資回報率，藍光地產給投資人鮮活的參照樣本是藍色加勒比、耍都等多個在成都頗有名氣的街區商業。公開報道顯示，藍色加勒比12年后售價增長了7.3倍，租金增加了4倍；距今不到9年的耍都售價增長3.2倍，租金增長了2.1倍。

成都天匯豐資產總經理祁宏志告訴記者，“這種模式適合位置較偏的項目，因為統一招商運營，避免了企業跟業主扯皮，對項目培育商氣有好處。以往企業承諾每年不少于8%的收益率，但前幾年很難達到，企業須拿錢來補或直接扣房款。現在藍光的意思是我不補你了，由他與銀行平衡租金和月供，相當于打包做了金融產品?！?/p>

不過，另有行業人士指出，藍光模式對業主不見得有利，業主希望商鋪每年有比如8%的租金回報率遞增，對于位置好的鋪子，這個回報率不難達到。藍光模式相當于業主放棄了租金增值部分，10年租金被整體拉平了。關鍵一點在于要看業主有無耐心等待10年。