每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

北京華嘉胡同地塊的出讓誕生了“雙料地王”，似乎讓低迷已久的北京土地市場振奮了起來。

驚呼之外，更多的則是猜測。這個“雙料地王”的拿地企業(yè)北京金嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （以下簡稱金嘉地產(chǎn)）究竟是何方神圣？其背后的北京華融基礎設施投資有限責任公司（以下簡稱華融基礎）與金融街有著怎樣的關系？出場參與拿地的企業(yè)隊伍有何玄機？《每日經(jīng)濟新聞》記者試圖梳理出“雙料地王”背后的故事。

華融基礎拿下地王

    今年2月18日，北京西城區(qū)華嘉胡同因故暫停交易。“其實這塊地當時被叫停，大家都有預感，也是延續(xù)了夏家胡同、農展館地塊的老路。”北京某房企負責人對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

    6個月后，華嘉胡同地塊再次入市。8月21日，華融基礎旗下的項目公司——北京金嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競拍成功。

    在現(xiàn)場，華融基礎上演了最強勢最果斷的一次競拍。

    拍賣剛開始，華融基礎的代表便迅速舉牌，在尚無對手競爭加價時，又主動舉起號牌抬價。盡管拍賣師提醒，已經(jīng)舉牌為最高價就無需再舉牌，但華融基礎的代表依然連續(xù)3次舉牌。

    長達近一小時的拍賣，對手已無力追趕。SOHO中國的代表在總價超過50億元之后便放棄舉牌，只剩下信達與華融基礎貼身肉搏，但最終仍未能敵過華融基礎。

    按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的計算，剔除回購部分的金額以及建安成本，該地塊商業(yè)部分的樓面價為9.65萬/平方米。

    昨日 （8月24日），《每日經(jīng)濟新聞》記者前往位于西城區(qū)金融街區(qū)域的華嘉胡同地塊，目前該地塊已經(jīng)用圍擋圍了起來，透過圍擋縫隙可以看到，地塊拆遷已經(jīng)完成。

    記者發(fā)現(xiàn)，地塊南邊的一棟樓為中國華融大廈，與地塊只隔了一條狹窄的華嘉胡同。記者在現(xiàn)場了解到，華嘉胡同地塊所在位置是曾經(jīng)的王府倉胡同10號院小區(qū)以及華嘉小學。

    亞豪機構市場總監(jiān)郭毅告訴記者，這塊地之所以能吸引除了華融基礎以外的開發(fā)商參與，首先是因為核心區(qū)地塊的稀缺性，此外，在北京住宅限購限貸的大背景下，住宅交易的觀望情緒濃厚，很多開發(fā)商也轉移到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的布局中來。金融街盡管已經(jīng)形成了產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，但寫字樓租金并不算太高，約為15~20元/平方米·天，華嘉胡同地塊的回報周期將會很漫長。但企業(yè)仍然積極參與競拍，說明對于核心區(qū)塊的商辦物業(yè)長期增值的收益還是非常看好的。

    當日競拍結束后，華融基礎的代表匆匆離場，而參與了此次競拍的一家房企代表則直呼“看不懂”。

與金融街同屬西城區(qū)國資委

    就在華嘉胡同地塊“復出”之前，大部分行業(yè)人士都曾預計這塊地很可能底價成交，原因便是其較高的開發(fā)門檻。

    根據(jù)招標文件，地塊競得人需無償還建地上商業(yè)住宅共計312套，同時需為被拆遷人提供地下車位312個，每個車位的售價不得高于25萬元。居住用地內除去無償還建回遷用房外，地上剩余房源全部由西城區(qū)以42363元/平方米的單價回購。

    除此以外，該地塊還附帶了其他苛刻條件，如競得人需無償還建地下人防工程不小于10000平方米，項目園林景觀效果、外立面風格、規(guī)劃設計方案須服從金融街拓展整體規(guī)劃建設安排等。

    華嘉胡同地塊不但不是底價成交，反而遠超人們預期。但最引人關注的并非即將突破10萬元的樓面地價，而是拿下華嘉胡同地塊的北京金嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金嘉地產(chǎn)）這家公司。

     《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢了北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)，根據(jù)該網(wǎng)站顯示的信息，金嘉地產(chǎn)于2014年7月25日注冊成立，投資人為華融基礎，法人代表為陳松石，注冊資金2000萬元。

    而華融基礎的法人代表同樣為陳松石，注冊資本約76億元，法人股東為北京金融街資本運營中心，該中心的投資人為西城區(qū)國資委，并授權同屬西城區(qū)國資委的北京金融街投資（集團）有限公司行使股東職權。

    華融基礎官網(wǎng)信息顯示，華融基礎公司一方面作為政府授權的金融街拓展實施主體，承擔著金融街拓展土地一級開發(fā)任務，另一方面通過資產(chǎn)并購、合作開發(fā)、擴建改造、產(chǎn)業(yè)引導等方式積極開展區(qū)域資源整合利用，吸引金融機構入駐。同時，作為政府基礎設施建設平臺，基礎公司還承擔著區(qū)域內部分學校、古建、園林、地鐵拆遷等政府投資項目的建設。隨著公司資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)務范圍不斷擴大，所實施的一級開發(fā)、二級開發(fā)、保障性住房、政府代建、投資并購等各類項目已達20余個。

    “從土地市場低迷期政府的推地思維來看，地方政府往往會迫于財政壓力而采取‘托市’的行為，比如推出優(yōu)質地塊、降低起拍價格等，以刺激土地市場回暖。”同策房地產(chǎn)研究機構總監(jiān)張宏偉對此表示。

拿地、開發(fā)打的什么算盤？

    華融基礎、信達、SOHO中國、方興保利聯(lián)合體、安邦保險參與華嘉胡同的拍賣，這樣的出場隊伍也值得琢磨。非地產(chǎn)行業(yè)的信達與安邦保險拿地的意圖何在？而外界一直呼聲很高的金融街為何沒有出現(xiàn)在競拍現(xiàn)場？華融基礎與金融街控股（000402，SZ）背后又有怎樣的關系？

    由于華嘉胡同地塊位于金融街，此前業(yè)內一直有該地塊將歸屬金融街開發(fā)的傳言。據(jù)公開報道，華嘉胡同此前一級開發(fā)拆遷建設負責的開發(fā)商便是華融基礎，有意思的是，具體負責拆遷的北京順平拆遷有限責任公司，是金融街控股與華融基礎共同持股擁有的子公司。此外，在2012年，金融街控股斥資64億元拿下了西二環(huán)西側的月壇南街地塊。

    記者在現(xiàn)場實地走訪時發(fā)現(xiàn)，與華嘉胡同地塊僅一路之隔的金融街E9地塊的建設單位為金融街控股，該項目在去年2月份也調整過一次規(guī)劃。正因為同屬金融街區(qū)域，華嘉胡同地塊之前一直被視為為金融街控股量身打造，但出人意料的是，在拍地現(xiàn)場并沒有看到金融街的身影。

    金融街控股的缺席在行業(yè)人士看來是比較合理的。“目前來看，這塊地的開發(fā)壓力不算小，對于上市公司來說，這并不是劃算的買賣。”一位不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，如果單以未來商業(yè)面積租金收益來看，很難在短時間獲得盈利，所以更強烈的需求應該是在政府層面。

    同樣歸屬于西城區(qū)國資委的華融基礎與金融街控股，此前亦有多層面的業(yè)務交流。也正因此，對于“雙料地王”地塊未來的開發(fā)建設，會否由金融街控股來協(xié)助完成，成為一種猜測。

    “華融基礎本身業(yè)務以一級開發(fā)為主，對后期的寫字樓或住宅產(chǎn)品的開發(fā)建設包括規(guī)劃定位都不是很擅長，但與金融街控股又隸屬于金融街集團，同樣都是二級企業(yè)，如果后期建設或者代建由金融街完成，也是集團內部合理的統(tǒng)籌安排。”上述不愿具名的知情人士對此表示。

    在該地塊的拍賣中，拼搶積極的信達、安邦保險都屬于非地產(chǎn)業(yè)務公司。有行業(yè)人士分析認為，這是希望將該地塊開發(fā)建設的商業(yè)面積自持成為企業(yè)總部。“這么多開發(fā)商甚至有險資參與其中是出乎我們意料之外的，導致地價被抬高，不過最終被華融基礎摘得也在意料之中。”該人士對此表示。

“因為這塊地本身就是華融基礎從事的一級開發(fā)，又隸屬于金融街這個大的區(qū)域板塊，所以從西城區(qū)的角度來說，也不希望將其交給金融街以外的企業(yè)。”該人士說。