每經編輯｜實習記者 丁舟洋 發自成都    

實習記者 丁舟洋 發自成都

當房地產行業面臨“寒冬期”，不少房企業績承壓、戰略緊縮，還在為“活下來”而苦苦掙扎時，作為房企航母的綠地集團卻在國際版圖上攻城略地、捷報頻傳。今年7月，綠地集團連續第三年躋身世界500強，成為中國第一家也是目前唯一一家躋身《財富》世界500強的以房地產為主業的跨國企業集團。

當以萬科總裁郁亮為代表的地產大佬在2013年提出，未來五到十年內，房地產行業將遭遇“天花板”時，綠地董事長張玉良卻高調表示：綠地的發展還沒有遇到“天花板”。

為此，張玉良提出了2014年完成4000億的經營目標，直指全球200強。在一番豪情壯志背后，“綠地野心”底氣何在？在撲朔迷離的房地產市場中，綠地如何針對新情況有所作為？手握地產、金融、能源三大支柱產業的綠地，又怎樣玩轉多元化 “平衡術”？

從智慧綜合體、融資模式升級，到運用金融、能源增強集團造血功能，再到加速海內外擴張，綠地集團始終在政策導向和城市發展需求中，發掘并獲取競爭優勢。

始于2000萬總資產的綠地集團，短短20年內，一路憑借迅猛而穩健的綠地速度，業務經營收入、資產規模雙雙突破2000億元，實現資產近萬倍增長、國有資產增值超千倍，年均復合增長率超40%，也被業內稱之為“綠地速度”。

不僅穩坐世界500強，還頻頻刷新中國房企海外投資紀錄，并將實現A+H雙通道聯動融資，成為了國內房企頭把交椅的最有力角逐者。

海外市場引擎拉升業績

今年7月，在首爾舉行的“中韓經貿合作論壇”，共有420名中韓知名企業家出席，張玉良作為唯一中國房地產企業受邀隨行訪韓。

在韓期間，張玉良接受了韓國主流媒體采訪，指出濟州當地盛贊綠地已成為在韓投資的中國企業中市場美譽度最高、開發項目規模最大、取得成果最豐碩的企業。綠地還將更積極地考察韓國土地市場，尤其是對首爾市內涵蓋辦公、商業、酒店和住宅于一體的大型城市綜合體加快投資考察步伐。

從2012年由韓國濟州島項目邁出海外戰略第一步后，短短兩年時間里，綠地集團已在澳大利亞悉尼、德國法蘭福克、西班牙馬德里、美國洛杉磯、英國倫敦等國際核心城市頻繁布局。

2013年11月，悉尼新地標——悉尼綠地中心項目正式啟動改建工程，并宣布在悉尼、香港等地全球同步發售，目前已被預訂250套，總貨值超15億元人民幣。2014年1月，綠地集團就英國倫敦兩個大型住宅項目簽署合作協議，預計總投資將達120億元，規劃開發集高層公寓、保障性住房、商業設施于一體的大型住宅社區，建筑面積將近9萬平方米。一個月以后綠地集團登陸北美的首個項目——總投資達近70億人民幣的“洛杉磯綠地中心”正式開工建設。

如果說2013年是綠地國際化的起步之年，那么2014年將成為綠地海外戰略的疾行之年、收獲之年。2014年6月，綠地在馬來西亞新山市投資開發的綠地翡翠灣高端公寓項目正式啟動銷售，獲得市場積極反響，首期開盤共計認籌140余套，簽約面積近萬平方米，預售金額超過1.6億元人民幣，刷新馬來西亞房地產市場交易記錄。

目前，綠地集團在海外市場已成功進駐四大洲、九個國家、十二座城市。無疑成為了中國企業“走出去”的成功樣本。

今年初，張玉良在接受記者采訪時透露，綠地在海外的房地產投資收益遠比國內高，2014年開拓的海外領域標定位在發達國家，針對中國游客、中國投資移民需求進行布點。

不久前，張玉良公開指出，2014年綠地集團要確保海外銷售收入達到200億元，成為中國房地產行業中海外業務規模最大的企業，2015年力爭達到400億元，使綠地真正成為中國房地產企業海外經營的領跑者。

“按照張玉良董事長講的，要成為一家全球化影響力的企業，必須要在世界級有影響力的城市，不能去那些默默無聞的城市。”綠地集團執行副總裁、西南事業部董事長、總經理孫志文曾對記者表示。

作為率先“走出去”的中國房企，綠地從國內到國際，轉身成為全球投資，其大手筆、大規模、快節奏的海外投資、開發模式，不僅幫助也助其在房企榜單上實現飛躍，還引領了一波行業的海外投資熱。

業內人士指出，中國房企出海不僅僅是戰略布局上的考慮。海外市場有融資成本低的優勢，收益遠超于國內。房企亦可利用國內房企在銷售渠道的資源優勢，吸引國內高端職業客群到海外置業投資，借此這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。

而找到好的城市、控制拿地成本、暢通的融資渠道對于綠地的海外發展至關重要，也成為其超越其他房企的一張王牌。

打通“A+H”股雙融資平臺

去年8月份，綠地集團借殼盛高置地，認購擴大股本后的60%股份，成為第一大股東，交易完成后，公司更名為“綠地香港控股有限公司”，成功登陸港交所。不久，紅籌股綠地香港（00337，HK）及時得到了控股股東綠地集團昆明優質資產注入及股東貸款，其資本平臺優勢凸顯出來。

據綠地香港官方網站介紹，綠地香港正積極踐行第一個五年規劃，最大化香港上市平臺的融資能力，實現融資、快速開發、快速周轉的螺旋式上升發展模式。到2018年，力爭以年均50%以上的復合增長率，實現銷售收入500億元以上的跨越式發展，把綠地香港打造成為具有創新商業模式、業務規?？焖贁U張、財務健康、盈利能力強、具有行業領先運營管理水準和品牌影響力的香港資本市場內房股標桿企業。

去年10月與今年1月，綠地香港分別發行7億美元（3年期）優先票據及15億人民幣（4年期）債券，其息票率分別僅有4.75%及5.5%，且遠低于市場水平。對于前一筆債券，標普給予了BBB評級，前景展望為“穩定”。

今年3月17日，綠地集團借殼金豐投資敲定，按照相關重組預案，金豐投資將以通過資產置換和股份購買形式，擬注入綠地集團全部股權，綠地集團預估值高達655億元。

更為關鍵的是，職工持股會模式為保持綠地集團現有董事長張玉良為代表的管理層穩定注入了發展信心。根據公開披露內容，張玉良通過投入僅有10萬元的上海格林蘭（GP）統領了職工持股會32個小基金，控股綠地集團28.8%的股權，資產價值超過188億元。

事實上，從1997年到2011年，幾乎每年綠地都會增資擴股，摒棄了“一股獨大”的弊端，引入五家投資機構，在豐富資金渠道、整合各類資源方面優化綠地集團的資本結構。

作為上海市國資改革的頭炮，綠地A股上市也被業內認為是板上釘釘的事情。

強大的資本實力，為綠地的地產開發模式及產品功能升級提供了有力保障。

今年4月，綠地集團在成都舉行了以“世界綠地 智慧力量”為主題的戰略發布會及綠地智慧綜合體首映秀活動。資本后盾綠地集團執行副總裁、總建筑師胡京表示，成都屬于西南最具潛力和實力的城市，已成為綠地的核心發展區。這是繼去年上海、廣州后，成都作為第三個綠地“智慧城市”的戰略發布區，第一次真正帶來了完整版的“智慧綜合體”。

雄厚的資本后盾讓綠地在落地智慧城市戰略上信心滿滿，胡京表示，綠地比計劃2015年提早一年推出多種物業和多種服務為一體的“智慧綜合體”，計劃到2018年打造一個完整結合智慧社區、智慧酒店、智慧產業等的“智慧城市綜合體”，在這個平臺上解決就業、居住、消費等。

主業多元化“平衡術”

俗話說，雞蛋不能放在同一個籃子里。當前，綠地集團也深諳此道。早在幾年前，綠地集團就開始集中布局和培育地產主業之外的其他產業。在確保房地產行業領先地位的同時，綠地集團積極發展能源、金融等次支柱產業。

其中，能源產業已形成涵蓋煤炭生產、加工、儲運、分銷及石油倉儲、運輸、銷售等在內的完整產業鏈，在內蒙古、山西擁有多座煤礦，資源總儲量近7億噸，年產量超過1350萬噸，配送超5500萬噸；同時，綠地集團積極打造金融全產業鏈，與貴州、江西、廣西開展全面金融合作，在上海、寧波、重慶、南昌、青島等中心城市設立一批小額貸款公司，并入股上海農村商業銀行、錦州銀行、東方證券等多家金融機構。此外，商業運營與酒店產業已成為推動綠地主業發展的強力引擎，商業地產總規模已突破2000萬平方米，持有型購物中心面積達300萬平方米，項目規模、功能定位和商業品質均處于全國領先地位；酒店產業實施自有酒店品牌管理和對外委托管理相結合的雙輪驅動模式，目前建成及在建高星級酒店70余家，資產規模超300億元。

張玉良曾公開表示：“綠地始終圍繞市場不斷優化創新商業模式，房地產主業在堅持高度專業化的同時實行產品適度多元，通過多品類產品疊加組合提升附加值，有效平衡經營風險。”

比如在房地產主業，在新城綜合開發和超高層開發過程中，綠地已經探索出一套適應開發規律和自身實際的盈利模式，對不同產品的類型、業態、開發節奏、租售策略進行優化配比，做到中長期投資與短期投資相結合，形成現金流平衡與良性循環，從而有效確保風險可控。

近年來，綠地集團將金融產業作為重要的次支柱產業加以培育和發展，先后組建綠地金融投資控股集團，投資入股上海農村商業銀行、東方證券和錦州銀行等金融企業，在上海發起設立了中國規模最大的小額貸款公司，并在重慶、寧波、青島、呼和浩特等城市成立小額貸款公司。今年以來，綠地集團在金融產業進一步加大投入，放大資金運作規模、提升盈利水平。

就在今年6月，綠地集團與中國信達資產管理公司簽署戰略合作協議，擬充分發揮雙方互補優勢，在資產管理、聯合投資、資本運作與產業融合等方面開展全方位合作，計劃三年內合作規模達到500億元。

“在調控的背景下，廣大地產商感覺寒風凜冽，但是我們沒有這種感覺。”孫志文表示，2012年，綠地集團的總產值是1800多億元，其中1100多億元是能源和金融板塊貢獻的。這兩大板塊能夠增強企業的造血功能，為地產提供強大的現金流。目前，這三大領域之間已經形成了一種良性互動的關系。