每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

房地產行業進入了十年來變革動作最大的年份。社區服務、資產管理、小股操盤、代建、地產基金管理……然而，資本市場并沒有因為開發商的模式創新，而追捧后者的股價。《每日經濟新聞》記者發現，只有A股市場對開發商的輕資產探索等給予了反應。在港股市場，無論開發商提出怎樣的創新模式，或者給出怎樣的利好，在沒有看到實際財務數據的變化前，投資者依然沒有感到興奮。

重建估值模式

如果用市盈率來衡量投資者的追捧程度，與2007年最高達83.43倍的動態市盈率相比，地產股如今可謂從天堂跌至地獄。

根據中銀國際的研究報告顯示，A股目前33家主要上市房企的市盈率由2012年的20.2倍下跌至2013年的7.2倍，龍頭房企萬科和保利地產更是最低跌至5.6倍和5.5倍，地產板塊的市盈率創下近五年新底，進入歷史最低位區間。即便從橫向來看，房地產板塊的滾動市盈率為11.5倍（涵蓋152家房企），估值位列A股所有行業底端。

在香港上市的內房股走勢同樣低迷，已建申銀萬國的研究報告顯示，大中型市值中資地產股2013年整體位于30%~50%凈資產值折價區間波動，預計2014年市凈率和市盈率分別為0.8倍和5.3倍，即便以過去10年的估值水平衡量，目前已經接近估值下限。

“在2010年以前，地產股之所以在資本市場屬于熱門的投資板塊，市場愿意給予很高的估值，主要是由行業周期所決定”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，如今，雖然上市房企的財務數據還很漂亮，但投資者普遍認為房地產已經進入行業的頂峰期，未來走下坡路的可能性很大，投資者愿意給予的估值自然大幅下降。

提高股東回報是關鍵

《每日經濟新聞》記者發現，今年以來，包括恒大地產、世茂房地產、佳兆業、合景泰富等部分上市房企率先走出一波獨立上漲行情。

恒大地產堪稱這波地產股反彈的龍頭，記者統計發現，以今年初至4月2日的收盤價計算，恒大地產年內漲幅已經超過30%，股價創出最近一年的新高。佳兆業地產年內最高漲幅也達到29%，股價更創出自2011年9月份的新高，世茂房地產與合景泰富在3月份也分別出現34%與30%的最高漲幅。

是什么原因導致這些企業重獲投資者的關注？

輝立證券分析師陳耕告訴記者，這幾家公司有一個共同點，在行業毛利率呈現下滑趨勢的背景下，這幾家企業盈利能力在提高。

記者整理這四家公司的年報數據發現，恒大地產、佳兆業、世茂房地產2013年毛利率分別為29.5%、33.8%、35.3%，較2012年上漲1.6、1.3、1.8個百分點，合景泰富毛利率雖然輕微下降0.2個百分點，但依然穩定在36%的水平，凈利潤率更是達到29%，兩項指標在上市房企處于領先水平。

“如今國內千億房企已經達到七家，規模持續快速擴張的難度很大。尤其是隨著行業見頂回落，銷售規模增速放緩難以避免，怎么提高股東回報才是投資者最關心的因素。”陳耕認為。

長期研究地產股的格雷投資研究總監兼副總經理馮立輝告訴記者，在保持規模適當增長的前提下，如何提高股東回報與控制風險才是投資者最看重的，因此與合約銷售額相比，凈資產收益率、利潤率、凈負債率才是資本市場更看重的指標。

更注重股東回報的標志，是今年部分上市房企罕有的大比例分紅。剛剛發布全年業績的恒大地產宣布擬分紅每股0.43人民幣，記者統計發現，此次分紅總額相當于公司去年核心凈利潤的61%，62.7億元的分紅總額更是內地上市房企史上分紅額的最高紀錄。萬科也宣布將分紅比例大幅提高至30%，并稱將來還要穩步提升，包括合景泰富、富力地產等內房股也紛紛提高分紅比例。

“房地產作為資金渴求型行業，以往融資多分紅少，但如今部分龍頭企業選擇高比例分紅，標志著以往那種消耗資本的擴張型開發模式正面臨變革，通過內生性成長提高股東回報率將成為房地產公司未來的發展方向。”馮立輝認為。