3月26日，在世茂房地產發布了2013年業績的第二天，股價就出現了9.62%的漲幅。國行資本等投行因此給出了 “2014年每股盈利上漲16%，現時股價相當于4.8倍市盈率”的預期。

事實上，世茂是去年港股市場最被看好的內房股。有機構統計了去年全年漲幅最靠前的內房股企業，排第一的就是世茂。而在業績會后第二天，股票就出現9.62%的漲幅，這也是內房股公司中少見的現象。

世茂是靠什么贏得了投資者的信任？答案出乎很多人的想像。世茂成功的秘密是靠公司的“軟實力”。

利潤增長超過規模增長/

就在世茂房地產公布業績的前幾天，內地一些地產公司的股價遭遇了來自香港市場的大量拋售。個別地產企業市值甚至出現了兩成以上的縮水。很多地產企業公布的數據顯示，雖然銷售規模大幅增長，但利潤增長卻遠遠小于規模的增長。

這種增長模式因此頻頻被資本市場質疑。一家內房股上市公司的董事長介紹說，香港投資者認為銷售利潤增長低于銷售規模，說明公司的增長是“虛胖”，不僅對股東毫無意義，而且會帶給公司財務上的風險。

然而，世茂公布的一組數據，卻讓市場感到驚艷。營業額增長僅僅只有44.9%，但核心利潤增長卻超過了67%。2013年大多數房企毛利率都有所下滑，跌至30%以下，而世茂卻是逆市上漲，維持較高的毛利水平。2013年世茂毛利率同比增長1.8個百分點至35.3%，其中物業銷售毛利率同比增長2.0個百分點至33.29%。

克而瑞研究機構認為，世茂之所以能夠實現毛利率的逆勢增長，這主要得益于企業成本費用控制能力較強以及融資成本的降低。2013年世茂結算的項目單位開發成本（含土地、建安和資本化利息）同比增長5.51%，增幅低于入賬銷售價格，因而促進了企業毛利率的增長。開發成本的增速相對較低，主要得益于企業融資成本的降低。

除了控制土地、建安、融資成本的增幅，世茂還降低了銷售和管理費用上的開支，將這部分支出降低至銷售價格的5%以內。、

正是非常好地平衡、把控增長規模和效益的關系。世茂房地產才成為已經公布業績中極少數的核心利潤增幅超過銷售規模增幅的開發商。

品牌的魔力/

事實上，去年一線城市土地價格整體大幅上揚，一些地塊的成交價格甚至已經超過了當地在售的新房?！懊娣邸眱r格高于“面包”，已經成為很多城市土地成交的常態。但是，世茂卻有能力將土地成本控制在低位。

年報顯示截至2013年12月31日，世茂集團于寧波、杭州、濟南、蘇州、北京、武漢等15城市增加住宅土地儲備937萬平方米。除北京外，其余的幾乎都是二線城市。

目前，世茂旗下擁有104個項目，分布于全國38個城市，共3615萬平方米的土地。而從成本來看，去年新增土地儲備的平均樓面地價約為每平方米人民幣4488元。截至2013年12月31日，世茂集團的平均土地成本為每平方米人民幣2341元，相對低廉的土地成本為日后利潤率的提高提供有效保證。

對世茂來說，在二三線城市拿地是一個很大膽的決定。因為去年，三四線城市市場被普遍看淡。

而世茂去年的業績，恰恰主要由三四線城市提供。世茂在昆山、張家港、南通、福州、晉江、泉州、石獅等城市的開發面積和銷售額，占世茂全年開發面積和銷售額的較大比例，但深入觀察這些城市則會發現，這些城市無一例外都屬于經濟發達的地區，雖然行政地位上被稱為三四線城市，但其經濟實力不容小覷。

品牌是世茂能夠在這些三四線城市攫金的主要因素。許世壇也毫不諱言世茂在這方面的優勢。他考慮拿地時，往往會首先想到世茂在不同城市的品牌優勢。

“世茂拿地會重點考慮長三角跟福建，這是世茂品牌、客戶、團隊優勢最強的地區，所以這幾個地區會做比較多的項目。”許世壇說，世茂看好有潛力的二線城市，像蘇州市場今年的銷售額預計能超過100億。

品牌的優勢，還體現在旅游地產的銷售上。去年旅游地產項目為集團貢獻了較大比例的收入，已成為公司重點投資領域之一。2013年，世茂旗下旅游地產項目晉江世茂御龍灣便成為全國最早開盤的一個項目，創下單日銷售額逾10億元的佳績。而截至3月18日，世茂首個海南（樓盤）旅游地產項目“世茂-怒放海”自去年12月開盤以來已錄得銷售額約13億元。

輕資產時代/

除了品牌因素外，世茂在深拓三四線城市方面，還有一項其他房地產企業所沒有的 “優勢”——國際一流的公共配套資源。

2013年，世茂首先提出升級為“生活服務商”的概念。世茂和意大利領事館、國家對外文化藝術交流基地、新東方、陽光媒體集團、《安邸》等眾多戰略合作伙伴希望通過整合全球頂尖資源，成為生活方式的集成商、設計商和提供商。

2013年世茂以大數據應用為基礎打造教育、健康、商旅、定制、消費五個云服務平臺。2014年世茂房產進一步向以 “服務資源集成”為核心特征的生活方式服務商轉型，構建企業在下一輪競爭中的軟實力。

“未來三到五年中國地產行業必然將重構，未來最賺錢的不是賣一次房子賺多少錢，而是如何滿足業主的生活方式需求?！笔烂瘓F副總裁蔡雪梅表示，2014年來自市場層面的壓力會較為明顯。對于世茂而言，今年將要不遺余力地推進“云平臺”戰略的實施，為企業長遠的發展奠定基礎。

在今年3月份，世茂在福建石獅世茂摩天城現場正式創立了“創業家·云學院”，是世茂“云平臺”服務內容的再次重大延展。據悉，“創業家·云學院”除了繼續享用“云平臺”的全部服務功能外，還跨界整合了金融、貿易、藝術、教育、醫療等領域的資源，將企業的核心價值向軟性服務延伸。

“公司的核心價值觀之一就是創新。今年我們最重要的工作就是兩件事情，一是企業的資源整合，二是更多元化、更均衡地發展，也就是不把所有的“雞蛋”都放在住宅上?！痹S世壇認為，今年會繼續在MiniMall商業和酒店領域進行創新的探索，當然也不排除做養老地產的開發，甚至還在研究是不是應該專門為年輕人蓋一些房子。

從“云平臺”的提出到“云學院”的啟動，世茂集團用一次次的戰略創新顛覆人們的傳統思維，也引領著房地產行業的變革。“世茂從來不認為中國房地產的引領者一定是規模上的引領，真正的引領者是能夠對這個行業的價值、對居者的價值、對整個社會帶來不同的差異化、全新的有意義的東西，這才是真正的意義。

而對投資者來說，世茂的“云平臺”、“MINIMALL”商業和“MINIHOTEL”酒店，本質上都屬于輕資產，占用公司的資金不多，卻能創造極佳的收益。輕資產業務的發展，必然有利于世茂在房地產市場的調整期，能夠更為靈活地成功調整策略，有效規避風險，實現更好的收益。

特別是世茂的營銷團隊，還構想通過云服務平臺更為有效地收集準業主的需求數據，甚至能在買地前就鎖定“準業主”和他們想要的住宅。這種充分利用大數據的營銷思路，不僅超前，也必然能夠進一步有效提升世茂新房的去化速度和投資收益率。國際投行因而更加看好世茂的發展潛力，將其作為優質的內房股加以推薦是自然不過的事。 （文/羚強）