每經編輯｜每經記者 沙斐 發自上海    

每經記者 沙斐 發自上海

2013年，萬科憑借1709億元的銷售額再次坐上了國內房企“老大”的寶座，而之前還排在第七位的綠地集團，去年卻以1625億元一躍成為亞軍，與“老大”萬科只有84億元的差距，用綠地董事長張玉良的話來說，“也就是幾個項目的差距?！?/p>

2014年，張玉良給綠地定下了2400億元的銷售額指標，已有反超萬科“老大”之勢。雖然萬科總裁郁亮公開表示，自己真的不在乎 “老大”地位，并指出公司不爭規模，重視上市公司ROE提升以滿足股東的需求。但是，“小股操盤”的模式，無疑再為綠地和萬科“老大”之爭平添新的懸念：“小股操盤”能否保住萬科老大的位置？

對此，在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，從目前萬科制定的戰略看，今年綠地銷售額領跑全行業已經是板上釘釘的事，而萬科在強調ROE的同時，也需要面對利潤率不斷下滑的現實。

“輕資產”叫板“擴體量”

萬科新出爐的年報顯示，2013年公司實現開工面積2131萬平方米，竣工面積1303萬平方米，較2012年分別增長48.7%和33.1%，分別完成年初計劃的128.9%和101.0%。但從去年下半年開始，公司開始回籠現金流，采用現金為王策略。與上述策略配套的，是萬科發明的一個新操作模式，其年報顯示，在新獲取項目中，進一步深化合作開發，探索“小股操盤”的輕資產運營模式。

3月7日，萬科總裁郁亮現身萬科2013年度業績發布會，親自解釋這一新模式為何物。

郁亮稱，自己真的不在乎 “老大”地位，不爭規模，不博高利潤率，重視上市公司ROE，并認為“小股操盤”的方式有利于提升公司ROE。

面對萬科轉變策略，綠地方面表示，“轉型、升級”仍是綠地擴大競爭優勢的核心動力，綠地將繼續在轉型、升級中實現“擴體量、提質量、增能量”。

房地產業利潤率下降

一邊是輕資產，一邊是擴體量，與綠地加速實現從單一開發到綜合開發、從國內開發到國際開發、從單純開發到開發運營并重的轉型不同，萬科通過小股操盤瓦解規模意識，此舉是否真的會對其強調的提高ROE產生實質性影響呢？

蘭德咨詢總裁宋延慶接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，萬科凈資產投入減少，肯定有助于ROE提升，但不見得會有立竿見影的作用。

郁亮認為，房地產利潤率下降，符合調控時代對房地產行業的總體要求，從政府到老百姓都樂于見到房企利潤率下降，但萬科的凈資產收益率自1993年以來不斷提高，2103年為19.66%，符合股東的要求。

另一方面，近年來，綠地雖然一直在走大舉擴張的道路，但其憑借“高周轉”、“走出去”等策略，其贏利能力一直被外界看好。據《東方早報》報道，綠地董事長張玉良年初透露，綠地目前的ROE水平保持在20%左右，似乎與萬科不相上下。