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每經記者 沙斐 發自上海

上海自貿區設立兩周以來，對區內及周邊板塊各種類型的物業形成積極影響，出現租金售價齊漲之勢。

世邦魏理仕認為，由于行政、金融、交通、區域成熟度和配套等各方面的優勢，外高橋有望迎來躍遷式發展，成為自貿區內未來的CBD，而該區域寫字樓租金存在長期上漲的動力。

或整體利好上海寫字樓

數據顯示，今年7、8月份，上海自貿區內寫字樓平均租金報價為每天每平方米2.1元，9月以后區內寫字樓租金開始上漲，尤其在自貿區掛牌日（9月29日）前后和國慶節后出現了兩波大幅調租漲價。目前寫字樓平均租金已升至每天每平方米4.2元，一個月內租金翻倍，而部分寫字樓在這一時段內租金漲幅甚至超過200%。

據了解，自貿區內目前最貴的寫字樓——湯臣國際貿易大廈的報價從之前的每天每平方米3.0元上漲至9月底的每天每平方米4.5元，國慶長假后報價又調整至每天每平方米7.0元。

由于自貿區內目前少量老舊的寫字樓設施從數量和質量上均無法滿足擴大服務業開放后膨脹、升級的辦公需求，從而使可開發土地的重新規劃以及老舊項目的改造成為必然趨勢。

從全市范圍來看，自貿區將加速優質企業資源向上海匯聚，整體上利好上海寫字樓市場。但與自貿區定位接近的板塊應適當考慮錯位、錯時競爭，充分發揮天時、地利方面的優勢爭取更多的中央商務區外溢需求，并向服務內需的企業傾斜。

洋山保稅港區物流市場最受益

9月以來，自貿區周邊的住宅成交量和價格出現明顯上漲。自貿區板塊內的主要項目9月均價較1～8月平均價格上漲8.3%，優于上海整體市場的5.2%。

自貿區的產業升級所帶來的大量高端服務業人群以及在文化娛樂領域的開放措施將促使區內目前少量、中低端的商業配套進行適當的擴容和升級；而自貿區對周邊輻射區域的區位提升和人口導入作用，則將推動區外綜合型零售物業的發展。未來3年內，輻射區域內約有65萬平方米左右的綜合零售體上市，其中，臨港新城和外高橋輻射板塊各自供應均在20萬平方米左右，川沙新鎮和祝橋鎮新增供應量約24萬平方米。

而在工業物流市場方面，自貿區的設立將催生區內和周邊物流設施市場的需求，改變當前上海物流設施市場“西熱東冷”的格局。

據世邦魏理仕統計，目前自貿區內已有優質倉庫運營面積約78萬平方米，租金約每天每平方米1.1元～1.5元，總體空置率為20%。預計2015年普洛斯在外高橋還將有約21萬平方米優質倉庫上市。

上海自貿區帶來的貿易便利化以及在航運、物流、金融等貿易服務方面的開放升級，料將推動區內優質物流倉儲設施需求的增長；而擴容后的洋山保稅港區因其目前較低的土地和物業價格、更豐富的可開發土地資源以及在港口吞吐量日益增長的份額和巨大發展潛力，預計將成為工業物流市場最受益的板塊。