每經編輯｜每經記者 張冬晴    

每經記者 張冬晴

“不能用傳統眼光來看當前的地產股了。”一位資深投資者向《每日經濟新聞》記者感慨道。曠日持久的樓市調控，讓全國各地的房價不同程度地“降溫”了。而成交持續萎縮過后，高庫存積壓下的資金鏈困境直接導致房企破產潮漸行漸近。據統計，已經公布年報的70多家上市房企，總庫存市值達9000多億元，超過2009年庫存2倍以上，而全行業的庫存市值或超過5萬億元。

值得一提的是，繼4月中旬杭州金星房地產公司破產案后，日前又曝出廣東出現首例房企申請破產案，甚至有媒體報道稱“光是北京、武漢、四川等三地，已有上千家房企從樓市‘消失’”。然而，隨著部分商業銀行近期重啟9折甚至8.5折利率，滬、深A股市場“船小好調頭”的一些二三線地產股要么提前償還數十億資金，要么把上百億資金投向旅游項目，甚至遭遇“牛散”潛伏……在整個行業遭受資金困境“炙烤難耐”的情況下，這些房企一季度依然交出了靚麗的成績單，種種離奇現象讓人唏噓不已。

對此，上述資深投資者向《每日經濟新聞》記者表示，與“招保萬金”等“航母”級的地產股有所不同，這些另類地產股四面出擊的能力特別強，在樓市不景氣的情況下，紛紛轉戰礦產和旅游開發等領域。

/關鍵詞：破產/

業績與資金“炙烤”房企不堪重壓申請破產

4月中旬，杭州金星房產公司的破產申請一度引起軒然大波。

當時，由于余杭區政府辦公室的一則關于法院已受理杭州金星房產公司破產的短信被曝光，暗流涌動的房企破產潮開始進入人們的視野。

上述短信內容顯示：“尊敬的業主：您好！目前，我區人民法院已依法受理金星房地產公司破產案；西城時代家園三期后續各項工程也將于4月1日起陸續開工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力爭7月底前完工。同時，區政府將依法保障業主辦理三證的權利。特此告知，敬請理解！”

隨后，杭州金星房地產開發有限公司向余杭區法院申請破產的消息已得到法院證實，但是法院并沒有向媒體透露更多的細節。另據媒體報道，截至破產申請之日，杭州金星房地產公司已拖欠各類款項約4000萬元、欠稅2398萬元，其開發的余杭區西城時代家園項目也已停工。

據了解，這實際上是今年以來杭州市第2家申請破產的房地產開發企業。早在今年2月，開發過杭州溫州經濟城的杭州瑞達實業投資有限公司就已申請破產。而日前又有媒體曝出又一起房企破產案——杭州錦繡天地房地產開發有限公司申請破產。

值得注意的是，上述多起房企破產潮并非浙江本地的孤立事件，日前又曝出廣東境內首家房企申請破產。據了解，4月12日，順德境內一家小型房地產公司廣德業在順德本地媒體發布公告稱，“公司擬向法院申請破產和解，盤活存量資產，清償公司債務以及為廣大業主辦理房屋產權證，請與公司相關的公司或個人見公告后，3天內到公司洽談有關破產和解事宜”。

順德法院方面向媒體證實，廣德業確實已經以“資不抵債”為由向法院提出申請，進入破產程序，法院正對其提交的材料進行審核，尚未正式作出受理或駁回的決定。

就在全國各地陸續曝出房企破產的背后，滬深A股市場上市房企的“成績單”也分外扎眼。

截至4月15日，滬深兩市共有33家上市房企發布了一季度業績預告，其中有13家房企凈利潤出現續虧、4家房企預減、6家房企首虧，占據總量的70%。

在上述業績出現預警的上市房企中，主要是以二三線中小型開發商為主。

實際上，整個房地產行業的形勢已經非常不容樂觀，在樓市調控政策仍然看不到盡頭的情況下，這些面臨業績和資金雙重“炙烤”的房企何去何從已經成為一大焦點。

據統計，2011年末上市房企負債規模達到9700億元，較上年增幅逾三成；資產負債率達到73.5%，上升1.9個百分點。由于難以獲得長期資金，短期負債的增速較快，流動比率從1.78下滑至1.62。同時，由于央行多次加息、銀行控制地產貸款規模等原因，房企資金成本迅速上升，上市房企去年財務費用同比增長了36%。

此外，巨量的存貨壓頂，也將導致大批房企“運作不靈”。截至去年年底，68家上市房企的存貨規模已經超過9000億元，同比增長44%。按照去年的開發成本計算，在不新拿一塊地的情況下，目前的存貨也需要3.75年才能賣完。

據了解，北京市住建委2011年12月曾發文指出，該市共有473家房企的資質證書有效期屆滿后未依法申請延續或工商營業執照已注銷。

無獨有偶，來自武漢市房管局去年四季度公布的數據顯示，截至2011年10月底，武漢市共有在冊房地產開發企業1375家，較上年同比減少了200余家。

除此之外，來自四川省建設廳一份通告也顯示，截至2011年7月，四川省共有423家房地產開發企業因未在行政許可規定期限內辦理延期手續，被注銷房地產開發資質。

/關鍵詞：利率/

首套房貸利率現松綁8.5折優惠重現市場

佛山率先推出的樓市“松綁令”僅存活不足12小時就悲壯收場。但是，緊隨其后的安徽蕪湖等全國各地形形色色的變相松綁政策和措施，則似乎讓眼下炙烤難耐的房企又看到了一線曙光。

4月中旬，有媒體致電多家在滬商業銀行發現，部分銀行的首套房貸利率開始實施8.5折，具體優惠幅度要看房源是否為新房，貸款總額以及申請年限來綜合判斷。

對此，建行客服人員解釋，貸款業務并不是對每一個客戶都是統一的，里面涉及很多審核，要具體事情具體對待。

不過，也有部分銀行表示，目前還沒有接到調整通知，因此首套房貸將繼續維持基準利率。

據上海易居房地產研究院副院長楊紅旭介紹，今年2月份以來，國內樓市成交量節節攀升。去年利率最高的時候是1.1倍，現在很多城市可以打9折甚至8.5折。

楊紅旭還指出，政策松動還表現在地方政府開始調整政策，或者稱為放松。比如說，去年8月份以來，大概有18個城市，經過媒體曝光的，調整了政策。其中有5個城市的調整力度比較大，被中央叫停了。

但是，業內一致認為，在管理層三令五申地堅持樓市調控的情況下，利率優惠政策并不意味著調控政策轉向。

保利地產（600048，收盤價12.20元）在2011年報的董事會報告中指出，公司認為今年國內房地產調控不會轉向。由于土地和資金等主要生產資料的配置受到日益頻繁的政策干預，預期不明朗、市場不確定。公司將堅持快速周轉策略，加快資金回籠速度，同時通過銀行信貸和房地產基金等多元化融資，拓寬資金來源。

同時，萬科A（000002，收盤價8.64元）也在2011年報的董事會報告中指出，未來一段時期，行業的資金環境依然不容樂觀。公司將堅持“現金為王”的策略，確保經營的安全性和穩健性；同時，公司將充分利用自身在資本市場的信譽和品牌優勢，積極拓展融資渠道。公司將繼續開展合作機制創新，為經營發展爭取更多的資源支持。

不過，去年整個地產行業的銷售情況還不錯。全年商品房銷售面積和金額都有小幅增長，上市房企預收賬款規模也增加了近1000億元。這批零成本資金部分滿足了房企龐大的資金需求。

國家統計局70個大中城市住宅銷售價格指數顯示，2011年年初以來房價環比上漲的城市逐漸減少，環比下跌的城市逐漸增加，至2012年1月份沒有一個城市環比上漲，全部為下跌或持平。但這個趨勢在近期有一些變化，部分城市2月份則再次出現了環比上漲。

中金公司指出，近期隨著政策預期放松，房價出現小幅反彈，但這不意味著價格觸底反彈的格局就此形成。伴隨二季度開發商推盤增加、庫存壓力增大，房價仍將回歸下調態勢。

/關鍵詞：資金/

部分二三線房企業績喜人 投資大項目不差錢

近十年各行各業都來 “撈一把”的國內樓市，簡直就是一個“吸金”黑洞。但如今，隨著樓市調控政策不斷深入，房地產暴利時代漸趨終結，市場競爭則是去泡沫化的價格、質量、品牌之間的較量。

截至4月11日，萬科、恒大、保利、富力、中海五大房企發布了3月份及一季度業績，五大房企一季度簽約總金額為820.57億元，與去年第一季度相比，下降了10.7%。其中，3月樓市貢獻了一季度整體業績的43.4%。即便經過了3月份的“小陽春”，大型開發商整體也沒有能夠實現業績的明顯增長，資金壓力大、去庫存難的局面沒有改變。

然而，在這些堪稱行業“航母”的房企面臨降價和去庫存難的壓力時，一些二三線的中小型開發商卻似乎沒有受到沖擊，這些房企要么一季度業績預增幅度驚人，要么豪擲重金投資大項目，要么表現平平卻逆市迎來了“牛散”潛伏……各種另類表現匪夷所思。

其中，在整個行業陷入低迷的背景下，億城股份（000616，收盤價4.02元）今年一季度卻逆勢交出了一份靚麗的 “成績單”——公司預計今年一季度凈利潤同比增長350%~400%。

4月16日，億城股份對外發布業績預告稱，預計今年1~3月歸屬于上市公司股東的凈利潤約為9365萬元~10405萬元，基本每股收益約為0.079元~0.087元，較上年同期增長幅度為350%~400%。

對于業績變動的原因，公司稱，由于西山公館項目銷售情況較好，導致今年一季度凈利潤較去年同期有大幅增長。

值得一提的是，受益于西山公館和蘇州億城新天地三期的按期竣工，億城股份2011年全年實現開工面積約為60萬平方米，竣工面積約為22萬平方米，同時去年還有北京燕西華府、天津億城堂庭二期和蘇州億城天筑等項目按計劃開工，今年的業績增長依然有一定的保障。

與此同時，被譽為武漢地產龍頭的福星股份（000926，收盤價9.38元），近期豪擲23.5億元拿下和平村的兩大地塊、提前償還20億元信托資金，這讓外界對其資金狀況刮目相看。

對此該公司表示，在目前房地產持續調控的嚴峻形勢下，依靠在售項目良好的銷售回款及自有資金提前償還上述兩筆信托資金，使公司資產負債率水平更加合理，從而大大降低了公司的經營風險，更有利于公司穩健地發展。

值得一提的是，“不差錢”的福星股份的財務也很穩健。該公司2011年董事會報告提出，財務穩健是公司發展壯大的基石，公司將繼續深化與銀行的合作，確保銀行貸款的合理匹配，同時拓展融資渠道，研究、探索新型融資品種，做好財務資源的配置，優化信貸結構，進一步提高資金管理及使用的效率，控制財務風險。

國泰君安證券認為，目前以價換量是開發商的最優選擇，2012年的整體市場將是走量不走價的復蘇。大型綜合品牌、資金雄厚的開發商開始降價賣房回籠資金，為的是面臨土地市場的抄底機會和行業并購機會而擇機擴張；對于資金壓力大的開發商來說，降價賣房甚至變賣股權，為的就是回籠資金，先保生存再謀發展。

國泰君安證券還特別指出，資金緊張且壓力最大的時期尚未真正過去，資金來源中自籌資金占比提升、定金及預收款同比下降。

/關鍵詞：轉型/

“牛散”押注 百億巨資“豪賭”房企轉型

去年房地產開發實現收入同比暴增950.11%的綠景控股，在去年6月份終止重大資產重組事項，同時又提出變更公司名稱、增加項目投資、礦產資源投資、開采等經營范圍。

然而，在重組失敗、房地產主業面臨無米之炊的窘境下，今年一季度已經虧損203.71萬元的綠景控股卻在去年四季度就迎來了著名的 “牛散”徐開東，該“牛散”今年一季度還繼續加倉。

根據該公司2011年報披露，公司經營規模較小，且無土地儲備，同時雖然已經在經營范圍中增加了礦產資源開發，并在尋找合適的礦源，但截至目前尚未有進展。而今年一季報也顯示，公司1~3月份凈利潤虧損203.71萬元。

值得注意的是，截至2011年12月31日和截至2012年3月31日的前十大流通股東名單顯示，曾經在迪康藥業 （600466，收盤價7.24元）等“大黑馬”現身的著名“牛散”徐開東分別以90.00萬股和100萬股的持股數量位列第三大流通股東和第四大流通股東。

對此，浙江一位不愿透露姓名的私募人士向《每日經濟新聞》記者表示，目前樓市“洗牌”已經逐漸深入，一些二三線的中小型上市房企將被迫從樓市全面退出，最終導致這些確定性的謀劃轉型的房企孕育著一定的市場機會，包括已經成功從房地產轉向礦產開發的中潤資源（000506，收盤價11.01元）等。

除了向炙手可熱的礦產資源領域轉型外，與房地產領域存在交叉的旅游地產也成為上市房企一個全新的考慮。

繼2011年8月以6000萬元收購鑫興礦業49%的股權進軍金礦、今年1月擬以5.7億元收購控股股東中弘卓業所持的中弘礦業61.54%的股權進軍煤炭領域外，曾經通過借殼實現上市的中弘股份在旅游地產方面再下一城。

日前，中弘股份相繼對外發布公告稱，今年4月與微山縣政府和西雙版納州政府分別就微山湖國際旅游島項目、路南山旅游度假開發項目簽署了合作開發協議，總投資規模分別約為100億元和150億元，其中微山湖國際旅游島項目3年內投資不低于50億元，原則上在具備開發條件之日起五年內完成項目全部投資，而路南山旅游度假開發項目原則上3年完成公建，5年內全面完成項目開發。

對于動輒上百億的資金缺口，公司稱將滾動開發進行投資，主要資金來源則擬通過與其他大型企業共同發起中弘旅游產業基金的形式募集資金。

值得注意的是，中弘股份最近幾年還陸續拿下了海南南國荔園項目、北京御馬坊度假城項目和北京美猴王主題公園項目等多個旅游項目。其中，僅去年5月簽下的北京美猴王主題公園項目總投資就在100億元左右，北京御馬坊度假城項目今年3月已正式開工，總投資也高達100億元左右。

照此推算，在2011年度房地產主業銷售收入同比減少49.49%的情況下，目前中弘股份至少涉及5個旅游開發項目，剔除進展情況不明的海南南國荔園項目，其他4個項目累計總投資金額至少為450億元，但目前整個公司市值也不足80億元。

敢于如此豪賭旅游開發項目，中弘股份到底為哪般呢？公司在2011年報的董事會報告中表示，隨著政策的不斷深入，未來全國主要城市房價、購房者需求以及房地產市場結構調整等不確定性因素增多，預計2012年國家對房地產市場的宏觀調控力度不會明顯放松，市場形勢存在很多不確定因素，房產銷售形勢不容樂觀。

對此，公司給出的對策包括積極參與已取得的礦業項目和基金項目，在維護公司資產安全的同時，力爭這些項目能夠盡快給公司帶來新的利潤增長點。

但是，在行業前景不明的房地產板塊，面對“牛散”押注、業績預增和巨資豪賭轉型，投資者又將如何作出合理的抉擇呢？

安信證券認為，按照攻守兼備的原則選擇個股，所選的標的公司應符合三方面條件：1.業績鎖定性強，主要是預收款充足，且含金量高；2.可售資源充足，公司追求快速周轉；3.發展前景有保證。為此，公司需擁有“資源、產品、市場”三大競爭優勢，能夠適應房地產去泡沫化時期競爭激烈的生存發展環境。