每經編輯｜每經記者 王海慜    

每經記者 王海慜

樓市剛剛經歷的“一月寒流”，讓很多房地產行業人士沒能過好龍年的春節。在北京、上海、廣州、天津、杭州、濟南等一、二線城市，整個春節期間賣出的房子都沒有超過20套，其中北京樓市春節7天3年來首次出現零成交，濟南樓市同樣遭遇“冰封”，春節沒有賣出一套房。龍年樓市的開門形勢一片慘淡。

不過令A股投資者感到些許意外的是，在利空集中的2011年，深陷調控泥潭的地產板塊總體走勢竟強于大盤，尤其是龍頭地產股還有著相對較好的表現。那么，在憂患重重、開局不利的2012年，A股房地產板塊又將如何演繹？危局之中是否可能迎來轉機？

經歷過2011年被稱為史上最嚴厲的樓市調控后，不少業內人士認為，2012年地產行業面臨的艱難險阻至少不亞于2011年。除了堅定不移的政策面，擺在地產板塊面前的還有銷售、庫存、負債、資金鏈等幾重難關需要跨越。

基于這樣的現實，各大房企紛紛開啟了收縮戰線、廣開銷路的“過冬模式”。相比去年的普遍樂觀，今年不少一線龍頭房企都調低了銷售目標，其中2011年業界領跑者恒大地產2012年銷售預期定為800億元，比去年的銷售額減少8.1%。而從近期的信息披露看，保利地產（600048，收盤價10.71元）、金地集團（600383，收盤價5.30元）1月份的銷售面積和銷售金額都出現了六成以上的同比下跌。地產巨頭萬科A（000002，收盤價7.79元）1月份的銷售數據在5年來也首次出現同比下滑。

在樓市調控上，地方政府與中央的博弈也在繼續上演。2月9日，蕪湖政府發布了 《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》，主要看點為契稅補貼、購房補貼和購房落戶，然而僅過3天，這一新政便被“暫緩執行”。由此看來，樓市調控的堅冰仍看不到松動的跡象，地產行業2012年的生存狀況不容樂觀。

房價實質性調整或將來臨

縱觀目前的樓市格局，可以用“有價無市”來形容。

去年以限購、限價、限貸為政策核心的樓市調控，讓全國樓市在較短時間內實現了量價齊跌，但相比庫存的大幅增長和銷量的銳減，房價下跌卻并不明顯。

據上海易居房地產研究院發布的報告顯示，2011年末全國商品房待售面積達到了27194萬平方米，比2011年11月末又增加1763萬平方米，商品房存量再創新高。高庫存之下是成交的低迷。以上海為例，2011年上海一手住宅可售面積已大大超越2008年末的850萬平方米，為4年來之最。而2011年一年729萬平方米的成交量，比歷史上樓市低谷的2008年還要低16.87%。

然而，備受關注的房價卻未按照一般的供求規律，發生比較明顯的下跌。根據國家統計局近半年來公布的數據，70個大中城市中，12月新建商品住宅環比價格下降的城市達到52個，與11月相比增加了3個，但降幅卻相對有限，大多集中在0.2%~0.4%這樣的微弱水平。

而據中國房地產指數系統百城價格指數，2011年12月，全國100個城市住宅平均價格為8809元/平方米，環比11月僅下降0.25%。

從同比來看，房價呈現的狀態是不降反升。雖然全國100個城市住宅均價同比漲幅自去年8月來逐月縮小，但去年12月仍同比上漲了2.86%。

業內人士預計，隨著庫存消化周期的延長，開發商的銷售壓力持續增大，為了提高去化率，加快回籠資金，開發商可能會引發又一輪降價潮。

鏈家地產首席分析師張月認為，2012年初，新建商品住宅市場成交低迷，庫存消化不暢，開發商“以價換量”的傾向可能更趨明顯。

中金也認為，就近兩個月公布的數據而言，行業銷售下行趨勢已建立，市場調整速度正在加快，房價實質性調整來臨。

資金鏈斷裂風險顯著增大

如果房價果真出現明顯下跌，對房企會有多少實際的影響？招商地產（000024，收盤價18.58元）董秘劉寧去年年末曾表示，“我們做過一個測算，現在這個時點如果價格再降25%左右，公司就要無利潤空轉了。而別的公司比我們更弱，因為我們毛利率相對較高。”可見，盡管有一些大型房企已提前將2012年的業績鎖定，但房價的大幅下跌對開發商依然是不能承受之重。

需要提請注意的是，除了銷售問題，今年房地產行業還將面臨空前的債務壓力。華創證券近日發布的研報顯示，2012年地產行業到期應還借款 （不包含應付賬款）約為2.48萬億元，約為2008年的2倍，達到歷史峰值。其中銀行貸款約占49%，單一信托到期借款約占6%，集合信托到期借款約占7%，通過其他信托方式借款約占6%，應還地產基金借款占比約為1%，其余渠道所獲借款總占比約為31%。

華創證券認為，如果2011年行業的資金狀況為“趨緊”，在政府不放松調控的前提下，2012年恐怕將是“緊張和斷裂”。

其中各類房地產信托的集中到期最使人發愁。由于房地產信托從2010年下半年進入發行高峰，平均發行期限為1.9年，因此今年將迎來房地產信托的兌付高峰，相應的兌付風險不容小覷。市場預計在貸款、信托集中到期，但銷售不力的情況下，二季度或將爆發開發商資金鏈斷裂的風險。

不過業內對此卻有不同的看法。連續多年在新財富最佳分析師評選中獲得房地產行業第一名的國泰君安房地產研究小組認為，二季度或將出現房地產信托兌付風險、資金鏈斷裂和開發商變賣股權，但對于基本面卻將是觸底的顯著信號之一。“3~6月資金鏈斷裂風險將代表基本面最壞階段出現，但政策面有望因此而轉向，期間股價也許有震蕩，但將是相對收益向絕對收益轉化的大拐點。”

政策面或現逐步放松跡象

盡管中央政府一再強調要堅定樓市調控不動搖，但各地方政府迫于財政等方面的壓力卻不時搞一些局部松動。

去年10月，佛山試圖成為首個放松限購令的城市，然而不到一天的時間即被暫緩執行。最近蕪湖的“救市”新政也僅過3天就被叫停。愛建證券分析師左紅英博士告訴 《每日經濟新聞》記者，蕪湖新政的夭折，彰顯了中央對調控的決心不減，至少在短期內調控不會動搖。

然而，國泰君安房地產行業分析師李品科卻認為，雖然目前行業基本面雖尚未見底，但政策面或許已“見頂”。她表示，政策面初露見頂趨松跡象，但松動速度、幅度仍將取決于基本面的下探速度，包括房價、投資、新開工等。

國泰君安去年11月發布的策略報告《房地產：平衡再生》便提出政策趨松路徑判斷，與“萬保招金”四巨頭見到階段性底部的時間基本吻合。

長江證券房地產行業分析師蘇雪晶認為，產業政策微調或許要等到實際數據進一步下滑之后，預計上半年新開工增速低點在3月份，投資增速低點預計在6月份之后，那么產業政策微調應該在下半年。

一個值得關注的現象是，盡管不少房企都表示對今年土地的交易將更加謹慎，但在實際操作上卻顯得要激進不少。自去年12月下旬以來，萬科A、保利地產、招商地產大舉拿地擴張，3家房企在最近兩個月不到的時間里拿地耗資近百億元。根據中房信的統計，遠洋、華潤、綠地3家房企也在去年12月斥巨資拿地。

其中招商地產的擴張步伐尤為惹眼。招商地產去年前三季度拿地僅92萬平方米，支付地價42.68億元，僅占前三季度銷售額的28.5%。但自去年12月起，這一局面開始有所轉變。公司先后斥資34億元在武漢漢陽競得3幅地塊，并通過集團良好的關系，以低價收購的方式進軍青島、畢節。本周四，公司還公告與九龍倉聯合競得北京朝陽區兩地塊，成交價總計23.7億元。《每日經濟新聞》致電公司了解到，這筆交易中招商地產享有50%的權益。

湘財證券分析師蘇多永認為，逆市拿地既意味著公司優化區域布局，又是啟動新一輪擴張的具體反映。

關注蟄伏的二三線地產龍頭

今年1月，在以科技、醫藥板塊為代表的前期超跌股帶領下，A股迎來了2012年開門紅。地產板塊整體表現相對平穩，而去年作為資金避風港的龍頭地產股上漲動能卻顯得有些不足。

近期，蕪湖新政這只“紅天鵝”的突然飛臨，瞬間引爆了市場對房地產板塊的激情，合肥城建（002208，收盤價7.29元）、萊茵置業（000558，收盤價4.22元）、綠景控股（000502，收盤價6.52元）、旭飛投資（000526，收盤價7.70元）、寧波聯合（600051，收盤價10.74元）、重慶實業（000736，收盤價7.97元）、ST中房（600890，收盤價4.53元）等一批二、三線，甚至三、四線地產股短期內表現搶眼，漲幅遠遠大于以萬保招金為代表的一線房企。其中合肥城建由于地緣關系，被認為蕪湖新政的直接受益者，因而取得了最大的區間漲幅。

對于蕪湖新政后地方與中央政策博弈的后續發展，世聯市場研究部認為，蕪湖新政邁開了房地產調控政策定向放松的第一步，未來或許有更多的三、四線城市跟進。蕪湖市在全國率先放寬房地產調控，究其原因主要是蕪湖市對土地財政的高度依賴。2011年，蕪湖市全年土地出讓收入84億元，同比下降18%，占市本級財政比93%。像蕪湖這樣對土地財政高度依賴的城市并不鮮見，如南通、九江、開封、自貢等眾多城市都是如此，這些城市可能因為房地產調控而導致地方經濟和財政難以為繼。

世聯地產首席研究員吳志輝表示，從蕪湖事件可以看出，在樓市成交下滑的背景下，預計會有其他城市選擇微調，這無不與地方政府對土地財政的依賴有關，其依賴的程度越高，政策微調的可能性越大。

基于上述邏輯判斷，愛建證券左紅英建議，可選擇項目布局在房價相對合理的非熱點、非限購二三線城市的優質地產公司作為投資標的，或開發產品以中小戶型普通商品住宅為主的優質公司，因為預計未來二三線城市政策容易率先松動。

上海一位私募人士告訴記者，相比之下，那些業務在非限購城市的房企，受限購等核心調控政策的影響不大，所以類似蕪湖新政這樣的政策對它們更有實際意義。

在地產板塊中，前期調整明顯、近期漲幅不大的相關個股有位于汕頭的宜華地產（000150，收盤價3.77元），位于宿州的中弘股份（000979，收盤價6.06元）、嘉興的新湖中寶（600208，收盤價3.60元）、南通的中南建設（000961，收盤價8.92元）、孝感的福星股份（000926，收盤價8.06元）、湖州的美都控股（600175，收盤價3.09元）等。

不過瑞銀證券首席策略師陳李認為，類似于蕪湖新政這樣的事件，至少在3月份的全國“兩會”前不太可能發生了。

重點個股

新湖中寶

土地儲備充足進軍商業地產

1月20日，新湖中寶公告了 《2010年股票期權激勵計劃（草案·修訂版）》，業績考核指標為，2011~2013年度公司扣除非經常性損益前的凈利潤分別不低于15.6億元、23億和35億元，即2011~2013年公司凈利潤復合增長率將達49.8%。而5.19元的行權價格較公告當日股票收盤價3.51元高出了47.9%，彰顯公司管理層對于公司股價、業績的信心。

公司土地儲備充足，截至2011年6月末，擁有未結算面積約1010萬平方米，主要位于東部沿海的二三線城市。公司積極進軍商業地產，2010年10月，公司與義烏小商品城分會合作經營靜海縣義烏小商品國際商貿城，2012年1月全資子公司義烏北方國際以2.52億元競得靜海縣兩塊面積16.81萬平方米的土地，作為國際商貿城建設用地之一。

大股東實力較強，涉足金融、煤礦、有色金屬、私募股權業務。瑞銀證券預計，這些投資將在2011年為公司貢獻約5.4億元投資收益，約占公司營業利潤的20%，將幫助公司平滑地產業務波動。

中南建設

布局三四線城市土地成本低

公司定位二、三線城市，房地產業務立足于經濟發展基礎相對較好、具有一定經濟實力的三四線城市，如江蘇南通、鎮江，山東青島、壽光和海南文昌等，僅青島一地限購，受到本輪調控的影響相對較小。

獨特的“打包拿地”方式助公司獲取大批低成本土地儲備。公司利用自身建筑業優勢，形成了“建筑施工+房地產開發”的土地儲備方式，讓公司用最少的自有資金撬動大面積土地儲備。公司現擁有的1300萬平方米土地平均樓面地價為1300元/平方米。

根據廣發證券今年1月份對23家重點覆蓋的A股房地產上市公司進行電話調查的結果顯示，只有萬科A、榮盛發展（002146，收盤價8.21元）、華僑城A（000069，收盤價7.18元）和中南建設的銷售表現令人滿意。

東興證券認為，公司布局經濟剛起步的三、四線城市，目前這些區域基本以剛性需求為主，由于公司土地和建安成本均比較低，因此能夠以較低的價格吸引客戶，從而保證銷售業績。

值得注意的是，公司去年年底上調了股權激勵計劃的行權條件，2011~2013年的加權平均凈資產收益率分別由先前的15%、15%和15%上調至18%、19%和20%，彰顯了高管和大股東對公司未來的信心。行權價為12.40元/股，高于目前股價近四成。