每經記者  葉書利  尚希  發自北京

    拐點，距離北京樓市到底還有多遠？

    3月29日，北京市政府發出通知，明確提出今年北京新建普通住房價格與去年相比穩中有降。首提“降”字，北京更被認為是出臺了最嚴的房價控制目標。房價是不是真的要降了？

    《每日經濟新聞》記者聯合搜房網數據監控中心，對目前北京在售的313個樓盤進行了全方位調查。調查結果顯示，截至3月23日，盡管表面看樓盤整體打折者眾多，但這些折扣與優惠在  “京15條”出臺前也能夠拿到，實際降價樓盤或不到一成。

    “現在降價的項目大多采取折扣這樣一種暗降的方式，由于還沒有到入市的高峰期，絕大多數樓盤還在觀望。”北京聯達四方房地產經紀有限公司總經理楊少鋒在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，一旦等到大批量的項目進入市場，新開盤項目的價格會有明顯的回落，預計到4月底和5月初之間，北京樓市的價格會有一個明朗的趨勢。

調價項目有所蔓延

    北京房地產交易管理網數據顯示：3月份北京商品房期房成交量為4853套，現房住宅成交量為890套，雖然成交量環比2月份均有上漲，但主要因2月份的春節長假。3月的全月成交量同比2010年同期下降超過43%，而相比2011年1月份更是降超50%。

    市場成交的驟降并沒有立即作用于在售樓盤的價格。搜房網數據監控中心在對北京313個樓盤的統計調查后發現，限購令之后，北京僅有28個樓盤降價或加大促銷力度，變相調價僅占近8.9%；52個樓盤漲價，或降低促銷力度，曲線提價占比為16.6%；其余233個樓盤，政策高壓下，定價策略紋絲不動，占比高達74.5%。

    雖然僅有一成項目在定價方面有所回落或加大了優惠幅度，但較為明顯的一個趨勢則是，普通住宅項目降價的范圍有所擴大，而別墅類的高端住宅依然保持了較為堅挺的價格。

    普通住宅方面，來自搜房網數據監控中心的統計顯示，北京232個在售住宅項目中，3月漲價項目21個，環比下降46.2%；降價項目17個，環比增加143%；有186個住宅項目價格停漲。3月北京降價住宅項目占在售住宅項目比例為7.6%，環比上漲4.6個百分點；漲價項目占比9.4%，環比減少6.3個百分點。

    “二三月份入市的樓盤相對較少，所以降價增加的幅度還不是非常明顯，目前降價的區域主要還是集中于遠郊區縣。”楊少鋒表示。

    但楊少鋒同時告訴記者，目前也有部分市區的項目調低了定價預期，“目前我們剛剛接手一個位于北四環的公寓類項目，開發商的定價要比調控之前降了10%。”據其介紹，從3月以來新開盤項目的報價，均比原來的對外報價下調了10%~15%。

    對此，清華大學房地產研究所所長、教授劉洪玉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房地產價值的70％以上是由位置決定的，所以打折促銷等價格松動現象首先從遠郊區縣開始，是非常正常的市場現象。“由于目前北京市新增住房供應主要分布在城市外圍，城市中心區的新增供給非常少，所以這部分樓盤的價格短期內不會有太大的變化。”

“領漲”變“領跌”

    要說去年北京樓市最具戲劇性的區域，莫過于通州。在去年年初“通州新城”的利好刺激下，通州地區的房價一度飆升過3萬大關。而就在第一輪調控之后，通州地區的房價大幅回落，成為由“領漲”到“領跌”的典型。而限購令下，通州地區最為明顯的一個趨勢則是，降價拋售的二手房越來越多。

    “均價只有1.2萬元/平方米，再沒有比這更便宜的了。”4月5日，位于通州區梨園附近的一位地產中介人員告訴《每日經濟新聞》記者。

    相比二手房市場，房山地區的新房市場再次成為限購令下最具代表性的一個地區。

    由于地鐵開通和眾多知名房企的入駐，房山樓市自去年下半年以來一直炙手可熱，價格也是節節攀升。以中糧萬科長陽半島項目為例，該項目自去年7月開盤以來，多次續寫“日光”傳奇，記者在北京房地產交易管理網查詢發現，該項目一期（2010年7月24日開盤）的成交均價為13685元/平方米，時隔一月，二期的成交均價已漲至15599元/平方米。

    但限購令之下，多數剛需被抑制，而主要面向剛需市場的房山樓市也備受打擊。據搜房網數據監控中心統計，2月房山僅成交193套普通商品住宅，較1月成交1287套下降了85%，其下降幅度高于全北京市的平均降幅70.24%；3月，房山區有4個住宅項目公開降價，打折樓盤數增加到11個。

觀望均為暫時

    從調查數據來看，“降價”并不是當前北京樓市的基調，“觀望”仍是主題詞。

    在調查中，超過七成的樓盤面臨政策高壓，價格依然紋絲不動；更有大約16.6%的樓盤逆市提價。在這52個漲價的樓盤中，別墅項目占20個，由于受供應趨緊及項目本身的特殊性，業內專家對此也表示，別墅項目很難大面積降價。

    針對逆市提價的住宅項目，在楊少鋒看來，個別項目提價抱有“并不打算今年賣”的心態，同時也不排除一些項目確實位置很好而不愁買家。

    “同樣的外部政策和市場環境，不同的開發商會采取不同的策略。當前大部分樓盤定價沒有變化，部分樓盤甚至提價，相較2009年、2010年樓盤開盤價格輪番上漲的狀況，應該說這也是個積極的變化。”劉洪玉表示，隨著政府調控住房市場的各項政策實施，尤其是加息等貨幣政策的不斷加碼，北京樓市成交量明顯減少，價格下調的壓力在不斷加大。

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