每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  朱玲發(fā)自上海、廣州

    “我想中海的毛利率我沒有搞清楚……他的毛利率和他的利潤水平已經(jīng)超出了內(nèi)地房地產(chǎn)一般的規(guī)律?！?/p>

    觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)昨日  （3月24日）公布的一家央企房地產(chǎn)公司股東大會(huì)實(shí)錄公開了這家公司董事長的質(zhì)疑。股東大會(huì)上有投資者問及，中海地產(chǎn)以667億多港元的銷售額就能取得163億多港元的經(jīng)營溢利，為何以同樣的銷售規(guī)模，上述央企的利潤要遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于中海地產(chǎn)？上述董事長說，“我主觀臆斷（中海）一定是用了估值法。”

    中海地產(chǎn)負(fù)責(zé)投資者咨詢事務(wù)的楊松海昨日回應(yīng)稱，“使用了估值法”的說法是不確切的。作為一家住宅類的開發(fā)商，中海地產(chǎn)不會(huì)因?yàn)椴捎玫臅?huì)計(jì)準(zhǔn)則和內(nèi)地不同，就可以用估值法做高公司的利潤。

    一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述地產(chǎn)央企董事長其實(shí)不必為中海地產(chǎn)的毛利更高而介懷。雖然中海地產(chǎn)的利潤高，但其精耕細(xì)作的開發(fā)模式，有可能在限購令下遇到更大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，反倒是萬科、保利的高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式，可能更符合調(diào)控下的中國房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展趨勢。

成本控制更為嚴(yán)格？

中海地產(chǎn)3月17日發(fā)布的2010年年報(bào)顯示，內(nèi)地房地產(chǎn)銷售額667.8億港元的中海地產(chǎn)，經(jīng)營溢利達(dá)到163.4億元。

    正略均策管理咨詢合伙人薛迥文認(rèn)為，中海地產(chǎn)的利潤率可能處于上市公司的較高水平，能夠比中海利潤率還要高的，可能只有華僑城等少數(shù)地產(chǎn)企業(yè)。楊松海同意目前中海地產(chǎn)的利潤確實(shí)是房地產(chǎn)上市公司中最高的。

    不過，他表示如果比起其他非上市的中小地產(chǎn)商，中海地產(chǎn)的利潤并不高。前者的利潤可能高達(dá)100%甚至更多。所謂利潤水平超出內(nèi)地房地產(chǎn)的規(guī)律，其實(shí)僅僅是說中海的利潤超出一般上市房地產(chǎn)公司的利潤水平，而并不是超過全行業(yè)的一般利潤水平。

    他表示，中海地產(chǎn)雖然在港上市，使用和內(nèi)地不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，但作為一家住宅類開發(fā)商，并不可能僅通過估值法提高利潤。上述央企地產(chǎn)公司證券事務(wù)部主任則回應(yīng)，公司董事長在股東大會(huì)上的上述說法，可能是表示部分結(jié)算涉及公允值計(jì)算，而且僅僅是估計(jì)。萬聯(lián)證券研發(fā)中心副總經(jīng)理黃鵬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，有些商業(yè)地產(chǎn)占比較大的公司，會(huì)采用公允價(jià)值算法，會(huì)計(jì)制度不一樣，采取的結(jié)算方式也不一樣，必須將這些因素剔除掉才能比較。中海地產(chǎn)2010年年報(bào)顯示，中海地產(chǎn)的123.7億港元股東攤占純利中，有11億元來自于投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)稅后凈收益。

    楊松海表示，中海地產(chǎn)的土地位置大部分都位于城市核心地區(qū)，這是中海地產(chǎn)之所以能獲取高收益的關(guān)鍵。黃鵬認(rèn)為，不同項(xiàng)目的收入差別很大，不同時(shí)期拿地的價(jià)格也不一樣。中原地產(chǎn)全國研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，去年中海地產(chǎn)有64%的銷售面積來自增長更快的二線城市，而上述央企來自這一類城市的貢獻(xiàn)只有32%。

    楊松海還表示，中海地產(chǎn)的成本控制更為嚴(yán)格，以營銷費(fèi)用來說，投入不足4%，而財(cái)務(wù)成本、建筑成本等也有嚴(yán)格控制，這才使得項(xiàng)目取得了更高的收益。

    不過，上述說法，只是觸及了中海地產(chǎn)高利潤原因的表面。五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅說，和其他地產(chǎn)商通過大量消化土地儲(chǔ)備、大規(guī)模開發(fā)相比，中海地產(chǎn)的開發(fā)模式更加精耕細(xì)作，開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)高，但面積較少，消耗的土地儲(chǔ)備也比其他公司少一些，這可能才是導(dǎo)致中海地產(chǎn)利潤較高的真正原因。

高周轉(zhuǎn)適合調(diào)控下的市場

    鄒毅比較萬科等公司和中海地產(chǎn)運(yùn)營模式的區(qū)別后說，諸如萬科等選擇高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式的開發(fā)商，通常是標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，所以能夠?qū)崿F(xiàn)快速大量的銷售和開發(fā)，但往往是平價(jià)銷售。

    中房信的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)以530萬平方米的銷售面積，獲得了折合人民幣560.59億元  （港元667.8億元）的銷售額，而銷售規(guī)模高于中海地產(chǎn)的保利去年銷售面積超過688.39萬平方米，取得的銷售額卻只有661.68億元。

    以較小的銷售規(guī)模取得不低的銷售額，中海地產(chǎn)可以以比同行更少的土地消耗，獲取更高的銷售收入，進(jìn)而大大降低了公司的買地支出。中海地產(chǎn)年報(bào)顯示，該公司收購中海宏洋前，只購入了343萬平方米的土地儲(chǔ)備，收購中海宏洋后也只增加了600多萬平方米建筑面積的土地儲(chǔ)備。而保利去年新增了建筑面積1440多萬平方米的土地儲(chǔ)備。

    上海網(wǎng)上房地產(chǎn)上的數(shù)據(jù)披露了在同一地區(qū)拿地后，中海和其他開發(fā)模式的地產(chǎn)公司的不同做法。2008年年初，中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)在上海的南匯康橋地區(qū)，以相近的樓板價(jià)和土地購買總成本拿地。

    去年，保利地產(chǎn)上述地塊的所有項(xiàng)目先期銷售。項(xiàng)目的公寓房的最高累計(jì)合同均價(jià)為16628元/平方米，別墅部分的累計(jì)合同均價(jià)為29671元/平米，項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完。

    而去年底今年初，中海項(xiàng)目的別墅部分才開盤銷售，累計(jì)合同均價(jià)已經(jīng)高達(dá)30962元/平方米，新推出的公寓房累計(jì)合同均價(jià)為21073元/平方米。在前期銷售完一批房源后，中海項(xiàng)目后續(xù)仍然在開發(fā)新的項(xiàng)目進(jìn)行銷售。

    顯然，少量多批的開發(fā)策略，給中海地產(chǎn)帶來的收益，要明顯比堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)大量開發(fā)的保利地產(chǎn)  “劃算”。對此，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說，雖然采用緩慢開盤的模式可以獲得更高的土地增值利潤，但是也會(huì)承擔(dān)更高的投資風(fēng)險(xiǎn)。他預(yù)計(jì)，限購令的時(shí)間會(huì)長達(dá)3~5年。而在限購令之下，堅(jiān)持面向剛性需求的高周轉(zhuǎn)模式，不僅更有利于行業(yè)發(fā)展，也是更加安全的投資和經(jīng)營策略。不過，楊松海表示，中海地產(chǎn)的開發(fā)周期平均只有14~16個(gè)月，預(yù)售時(shí)間在開工后6個(gè)月，這個(gè)周期在行業(yè)內(nèi)并不算長。

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